二、多项选择题

　　多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

　　1.下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有(　)。(2007年真题)

　　A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品预售许可证书号

　　B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

　　C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

　　D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离

　　E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产广告。房地产广告的内容：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：(1)开发企业名称;(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;(3)预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。参见教材P100～101。

　　房地产广告的要求(考点、重点、难点、熟悉)：

　　(1)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

　　(2)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

　　(3)房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

　　房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

　　(4)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

　　(5)房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积。

　　(6)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

　　(7)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

　　(8)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

　　(9)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

　　(10)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

　　(11)房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　(12)房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

　　(13)房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。

　　2.购房人发现商品房有质量问题，不能选择退房的情形有(　)。

　　A.使用一年后发现屋面漏水

　　B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

　　C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

　　D.尚未使用即发现下水管道堵塞

　　E.下雨时发现外墙渗水

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。参见教材P94。

　　对质量不合格的房地产项目的处理方式

　　应当注意以下几个问题：

　　一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。

　　二是确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。

　　三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。

　　四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。选择退房还是换房，权利在消费者。

　　3.根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于保修项目最低保修期的规定，说明正确的是(　)。

　　A.管道渗漏为1年

　　B.五金件损坏为2年

　　C.管道堵塞为6个月

　　D.电器开关损坏为6个月

　　E.供冷系统损坏为1个供冷期

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。地基基础和主体结构终身保修，五金件损坏1年，屋面防水3年，管道堵塞2个月，灯具、电器开关6个月。参见教材P98。

　　最低保修项目和保修期限如下(重点、熟悉)：

　　最低保修项目保修期限

　　地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

　　屋面防水3年

　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年

　　墙面、顶棚抹灰层脱落1年

　　地面空鼓开裂、大面积起砂1年

　　门窗翘裂、五金件损坏1年

　　管道堵塞2个月

　　供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期

　　卫生洁具1年

　　灯具、电器开关6个月

　　4.A房地产公司以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该项目，则应具备的转让条件是(　)。

　　A.已按照出让合同约定支付全部出让金1000万元

　　B.已按照出让合同的约定支付出让金600万元

　　C.取得了该项目的土地使用权证书

　　D.实际投入建设金额(含土地出让金)占全部开发投资的25%以上

　　E.实际投入建设金额(不含土地出让金)占全部开发投资的25%以上

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。

　　(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。参见教材P96。

　　5.二级房地产开发企业资质应具备的条件包括(　)。

　　A.注册资本应在2000万元人民币以上

　　B.至少应有4名以上专业管理人员

　　C.近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上

　　D.从事房地产开发经营的时间应在2年以上

　　E.连续2年质量合格率100%

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发企业资质等级。二级房地产开发企业至少应有20名以上专业管理人员;从事房地产开发经营的时间应在3年以上。参见教材P90。