1.建筑物净收益=( B)*建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)

　　A.建筑物重置价 B.建筑物现值 C.土地价格 D.房地产价格

　　2.收益法中所指的收益是(C )

　　A.估价时点前一年的收益 B.估价时点前若干年的平均收益

　　C.估价时点以后的未来预期正常收益

　　D.估价时点前最高盈利年份的收益

　　3.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为( C)(收益可视为无限年)

　　A.30万元 B.40万元 C.50万元 D.60万元

　　4.有一房地产，未来第一年净收益为20万元。预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( A)

　　A.400万元 B.450万元 C.500万元 D.540万元

　　5.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为(D )

　　A.报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率

　　B.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率

　　C.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率

　　D.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

　　6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%。该房地产所在的土地时通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为(B )

　　A.180万元 B.196万元 C.200万元 D.300万元

　　7.某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000/m2。假设净收入率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( B)

　　A .14140元/m2 B.42421元/m2 C.56561元/m2 D.60000元/m2

　　8.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( C)

　　A.3275元/m2 B.3278元/m2 C.3402元/m2 D.4375元/m2

　　9.某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。假设房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( C)

　　A.43万元 B.112.5万元 C.123.3万元 D.150万元

　　10.用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率于报酬率Y相等，则房地产价格V=( D)

　　11.资本化率是( )的倒数

　　A.毛租金乘数 B.潜在毛租金乘数 C.有效毛净收入乘数 D.净收益乘数

　　12.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该则房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为(D )

　　A.368万元 B.552万元 C.561万元 D.920万元

　　13.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租凭合同，该套住宅面积为200m2，租凭合同期限为8年，年租金固定不变为480元/m2,现市场上类似的住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( A)

　　A.6.19万元 B.6.42万元 C.7.20万元 D.9.58万元

　　某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生( C)的贬值。

　　A.548.19万元 B.558.15万元 C.567.39万元 D.675.40万元

　　15.某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于(A )

　　A.280万元 B.285万元 C.290万元 D.295万元

　　16.某宗房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为(D　)

　　A.3000元/m2 B.4500元/m2 C.5200元/m2 D.5600元/m2

　　17.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为( D)

　　A.4580万元 B.5580万元 C.6580万元 D.7580万元

　　18.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于(A )

　　A.536万元 B.549万元 C.557万元 D.816万元

　　19.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日期开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为(C )

　　A.4023.04万元 B.4074.10万元 C.4768.50万元 D.5652.09万元

　　20实际估计中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是(C )

　　A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法

　　C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据加权算术平均法

　　21.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日期开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的宗价值为(D )

　　A.3758.57万元 B.3942.03万元 C3966.10万元 D.4769.85万元

　　22.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( D)

　　A.3816元/m2 B.3899元/m2 C.4087元/m2 D.4920元/m2

　　23.某商场建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年。市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2,运营费用率为租金收入的25%。该类房地产的报酬率为10%，则该商品的价值为( A)

　　A.521万元 B.533万元 C.695万元 D.711万元

　　24.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理发负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为(13.21%).

　　25.根据房地产市场租金于租约租金差额的现值之和求出的价值是( D)

　　A.有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值

　　C.无租约限制下的价值 D.承租人权益的价值

　　26.某宗房地产于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为( D)

　　A.358.85万元 B.360.49万元 C.362.93万元 D.365.29万元

　　27.某商品住宅总价为98万元，首付款30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为( D)

　　A.7.65% B.8.75% C.9.42% D.10.19%

　　28.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%，则该宗房地产的现时收益价格为( B)

　　A.85.45.万元 B.87.16万元 C.88.50万元 D.88.90万元

　　29.某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建筑期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为(C )

　　A.2281.83万元 B.2474.60万元 C.3798.30万元 D.4119.18万元