答案和解析

　　一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

　　(1) :A

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。

　　(2) :B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：未规定动工开发建设日期的-自土地使用权出让合同生效起或建设用地批准书颁发之日;在合同中规定了动工开发建设日期的-自出让合同约定的动工开发日期起参见教材P36。

　　(3) :A

　　【正确答案】：A

　　(4) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。

　　【该题针对“房地产估价师执业资格制度”知识点进行考核】

　　(5) :B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

　　【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

　　(6) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　(7) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：经济适用住房开发利润计算因素有征地和拆迁费用、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费。

　　(8) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。

　　【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

　　(9) :A

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理.系统的协调两个基本环节。

　　【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】

　　(10) :D

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。

　　【该题针对“房地产经纪人员职业资格制度”知识点进行考核】

　　(11) :B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：业主委员会是业主大会的执行机构。

　　【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

　　(12) :A

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：经济适用房是具有保障性的政策性商品房。其出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

　　(13) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：中国共产党第十三次全国代表大会在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

　　(14) :D

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收。

　　【该题针对“房地产中介服务行业管理概述”知识点进行考核】

　　(15) :D

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

　　(16) :B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。

　　【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

　　(17) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：中华人民共和国城乡规划法》的立法目的是：“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。

　　(18) :B

　　【正确答案】：B

　　(19) :A

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。

　　(20) :B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：真实性是权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

　　(21) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：设立条件之一应为有不少于1000万元人民币的实有资本。所以C选项不正确。

　　【该题针对“住房置业担保管理”知识点进行考核】

　　(22) :A

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者;建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。

　　(23) :D

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：国家指导性参考价格为：普通咨询报告，每份收费300～1000元。

　　【该题针对“房地产中介服务行业管理概述”知识点进行考核】

　　(24) :B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：公安机关办公楼属于国家机关用地。

　　(25) :D

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3%。10×3%=0.3万元。

　　【该题针对“房地产中介服务行业管理概述”知识点进行考核】

　　(26) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：A 非典为不可抗力，超过两年但由于不可抗力的除外;B 的拖延是由于政府部门的行为;D 自然灾害为不可抗力。

　　(27) :B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

　　【该题针对“物业服务收费”知识点进行考核】

　　(28) :D

　　【正确答案】：D

　　(29) :B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产估价机构的名称.法定代表人或者执行合伙人.注册资本或者出资额.组织形式.住所等事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续，并申请办理本机构注册房地产估价师执业资格单位名称变更手续。

　　【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】

　　(30) :D

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

　　(31) :D

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：建设单位已支付工程款，不是建设单位申请领取施工许可证的条件。

　　(32) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：组合丘不一定大于独立丘。

　　(33) :A

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：国有企业改造或改组为国有独资公司的保留划拨土地方式的期限不超过5年。

　　(34) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。

　　【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】

　　(35) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记薄上予以记载的行为。

　　(36) :D

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立。

　　【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】

　　(37) :B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

　　(38) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：权利人.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

　　(39) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(95-100)/ 100=-5%。

　　(40) :A

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过1年。

　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　(1) :A,B,C,D

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：E错，应为确定了不动产登记制度。

　　(2) :C,D,E

　　【正确答案】：CDE

　　【答案解析】：房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　(3) :A,B,D,E

　　【正确答案】：ABDE

　　【答案解析】：有下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的;要求查询的房屋尚未进行权属登记的;要求查询的事项、资料不存在的;对查询当事人的其他要求。

　　(4) :A,B,C

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：住房置业担保公司的实有资本以政府预算资助.资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。

　　【该题针对“住房置业担保管理”知识点进行考核】

　　(5) :A,B,C,D

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：征收土地具有以下三个明显的特点：1.具有一定的强制性;2.要妥善安置被征地单位人员的生产和生活;3.被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。

　　(6) :C,D,E

　　【正确答案】：CDE

　　【答案解析】：注册房地产估价师应当履行的义务：遵守法律.法规.行业管理规定和职业道德规范;执行房地产估价技术规范和标准;保证估价结果的客观公正，并承担相应责任;保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业.技术秘密;与当事人有利害关系的，应当主动回避;接受继续教育，努力提高执业水准;协助注册管理机构完成相关工作。

　　【该题针对“房地产估价师执业资格制度”知识点进行考核】

　　(7) :A,C,D,E

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：土地复垦费用于土地的调整和治理。

　　(8) :A,B,C

　　【正确答案】：ABC

　　(9) :A,B,C,D

　　【正确答案】：ABCD

　　(10) :D,E

　　【正确答案】：DE

　　(11) :A,D,E

　　【正确答案】：ADE

　　【答案解析】：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：①聘用单位破产的;②聘用单位被吊销营业执照的;③聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;④已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;⑤注册有效期满且未延续注册的;⑥年龄超过65周岁的;⑦死亡或者不具有完全民事行为能力的;⑧其他导致注册失效的情形。

　　【该题针对“房地产估价师执业资格制度”知识点进行考核】

　　(12) :B,C

　　【正确答案】：BC

　　【答案解析】：物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。

　　【该题针对“物业服务收费”知识点进行考核】

　　(13) :B,C,E

　　【正确答案】：BCD

　　【答案解析】：房地产平面图包括房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分层分户平面图。

　　(14) :D,E

　　【正确答案】：DE

　　(15) :A,B,D

　　【正确答案】：ABD

　　【答案解析】：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移;征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。

　　三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

　　(1) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。(2) :1

　　【正确答案】：Y

　　(3) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：“有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%”，是房地产估价机构各资质等级的通用标准。

　　【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】

　　(4) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　【该题针对“物业服务收费”知识点进行考核】

　　(5) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：社会化.专业化.市场化的物业管理体制其核心是市场化。

　　【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

　　(6) :1

　　【正确答案】：Y

　　(7) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　(8) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：《房屋登记办法》规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记;非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　(9) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。

　　(10) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：参见教材P97。(11) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：参见教材P112，房地产开发企业应当按照批准的规划.设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

　　(12) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：直辖市.市.县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　【该题针对“物业服务收费”知识点进行考核】

　　(13) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：公共利益具有共享性，但并不是多数人的利益就一定是公众利益。

　　(14) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：物业的承接验收包括新建物业的承接验收和原有物业的承接验收。

　　【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】

　　(15) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：新的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007] 258号) 第二十条规定：“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。

　　(16) :0

　　【正确答案】：N

　　(17) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：1987年深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点。

　　(18) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房屋抵押权登记分为：一般抵押登记和最高额抵押登记。

　　(19) :0

　　【正确答案】：N

　　(20) :0

　　【正确答案】：N

　　(21) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。

　　【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】

　　(22) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。

　　(23) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。

　　(24) :1

　　【正确答案】：Y

　　(25) :1

　　【正确答案】：Y

　　(26) :1

　　【正确答案】：Y

　　(27) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

　　(28) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

　　(29) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

　　(30) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　(31) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。

　　【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】

　　(32) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：担保服务费由供款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。(33) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　(34) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍，即人均耕地年产值的4至6倍。

　　(35) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：权属档案的完整性体现在两个方面，一是房地结合，二是图档结合。

　　(36) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：征收是所有权发生改变;征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变。

　　(37) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。

　　(38) :1

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：权属档案记载了房地产沿革情况，一旦发现史迹，需要考察产权情况，必须查阅权属档案。

　　(39) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

　　【该题针对“物业服务收费”知识点进行考核】

　　(40) :0

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。

　　【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】

　　四、综合分析题(共2大题，14小题，共30题。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)

　　(1) :A

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：根据“以征地和拆迁补偿费.勘察设计和前期工程费.建安工程费.住宅小区基础设施建设费等4项成本因素为基础计算经济适用房开发利润控制在3%以下”。 该项目每平方米开发利润不能高于(征地和拆迁补偿费220元+勘察设计和前期工程费350元+建安工程费800元+住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)80元)×3%=43.5元。

　　(2) :A

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：经济适用住房由政府组织.社会投资建设，实行土地划拨。

　　(3) :B,C,D

　　【正确答案】：BCD

　　【答案解析】：参见教材P8-9。廉租住房与经济适用房性质不同。

　　(4) :D

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：法律>地方法规>地方部门规章，省>县。

　　(5) :A

　　【正确答案】：A

　　(6) :B

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：《房地产开发经营管理条例》属于行政法规，因为是W省内的，所以是地方性法规。

　　(7) :C

　　【正确答案】：C

　　(8) :C

　　【正确答案】：C

　　(9) :A,B,D

　　【正确答案】：ABD

　　(10) :C

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为一年半。工程合同价为1800万元。1800万元×30%=540万元。参见教材P91。

　　(11) :A,B

　　【正确答案】：AB

　　(12) :A,B,D

　　【正确答案】：ABD

　　(13) :A

　　【正确答案】：A

　　(14) :C

　　【正确答案】：C