房地产测绘概述

　　一、房地产测绘的内涵

　　(一)测量学

　　采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程，将地球表面的地形(包括地物、地貌)和其他信息(如行政、产权界址)绘制成图，以及将已设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。

　　测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。

　　房地产测量

　　《物权法》确立了国家对不动产统一登记的制度。

　　《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》

　　不动产测量：地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理。

　　房地产测量工作包括“测绘”和“测设”。

　　房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测绘可分为房产基础测绘和房产项目测绘。(实地到图)

　　房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。(图到实地)

　　不动产测量的主要工作内容：控制测量、界址测量、宗地(海)图、分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写。

　　地籍，记载土地权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本情况的图簿册和数据。

　　房产项目测绘，分为：

　　预测绘，在房屋交易和产权管理信息平台中建立楼盘表，按照房屋基本单元建立房屋唯一代码，主要用于办理商品房预售许可、商品房合同网签备案、在建工程和预购商品房抵押管理、商品房预售资金监管等。

　　实测绘(竣工后测绘)，建设项目完工后，交付使用前，测绘单位实地测量，生成房产实测绘报告，预测绘数据和实测绘数据对接，形成房产分户平面图、相关的图、表、册、簿、数据等资料。可以用于不动产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征税、城镇规划建设等使用。

　　二、房地产测绘的特点

　　(一)测图比例尺大

　　房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。分丘图和分层分户平面图的比例尺一般为1：200。

　　(二)测绘内容较多

　　地形测量测绘的对象是地貌和地物;房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。

　　(三)精度要求高

　　房地产测绘精度要求高，一般不能从图上量取，必须实测和计算。

　　(四)修测、补测及时

　　城市基本地形图的复测周期一般为5～10年，房地产测绘权属发生变化时也应该及时修测。

　　图、卡、表、册与实物要一致。

　　三、房地产测量的技术规范

　　测量规范是测量工作所依据的法规性技术文件。

　　房地产测量主要执行国家标准《房产测量规范》;房产测量的成果：房产薄籍、房产数据和房产图集;

　　地籍测绘主要执行行业标准《地籍测绘规范》、《地籍图图式》。

　　四、房地产测绘的工作程序

　　(一)房地产测绘由房地产的权利申请人或利害关系人申请

　　房地产测绘部门接受申请的，应查验提交的各种资料是否齐全，并与其签订房地产测绘合同。

　　(二)总体技术设计

　　按照房地产测绘合同的要求，进行平面控制测量，界址测量、地籍图、宗地图、房产分户图的测绘、面积计算，或组织变更测量。

　　(三)房地产测绘产品二级检查一级验收制

　　一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查。

　　产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。

　　五、房地产测绘的精度要求

　　(一)产生测量误差的原因

　　1.仪器误差：

　　各种测量仪器都不是完美无缺的，即使最精密的仪器，也会有一定的误差。

　　2.观测者的影响：

　　由于观测者的感觉器官的鉴别能力有着一定的局限性

　　3.周围环境：

　　温度、湿度、风力、大气折光等因素。

　　(二)房地产面积测量的精度要求

　　精度分3级，以两倍中误差为限差。

　　房产面积的精度要求 (单位：m2)

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