房地产拍卖

　　一、房地产拍卖及特征

　　(一)房地产拍卖含义

　　房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种交易行为。房地产拍卖委托人的身份有个人、公司法人、司法机关、银行、典当行、税务机关、其他行政执法机关等等，其中房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。

　　(二)房地产拍卖特征

　　1.房地产拍卖数量多，价值高

　　由于房地产的位置固定、价值高昂，在经济活动中经常被用作抵押或债务偿还物品。在各种拍卖活动中，房地产拍卖在金额和数量上都占较大的份额。

　　2.房地产拍卖法律性强

　　房地产拍卖涉及的法律法规很多。

　　3.拍卖结束后续工作多

　　房地产拍卖成交，收齐相关款项后，买受人需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，该项标的拍卖才告结束。

　　(三)房地产拍卖业务的主要来源

　　拍卖房地产，根据委托方的属性，主要有：

　　(1)法院委托拍卖的查封抵债房地产;

　　(2)债权人委托拍卖的抵押房地产;

　　(3)政府部门委托拍卖的房地产;

　　(4)法人委托其所拥有的房地产;

　　(5)自然人委托拍卖的房地产。

　　二、房地产拍卖的条件

　　(一)房地产拍卖标的应具备的条件

　　(1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：

　　1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书);

　　2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

　　4)权利人对房地产的处分权受到限制的;

　　5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的;

　　6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　7)国家依法收回土地使用权的;

　　8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

　　(2)以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：

　　1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;

　　2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;

　　3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成或者其他建设用地条件;

　　4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;

　　5)出让合同约定的其他条件;

　　6)划拨方式取得的除符合2)、3)、4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。

　　(3)以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

　　(4)集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：

　　1)房屋所有权证和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产产权证书;

　　2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。

　　(5)下列划拨用地不可以拍卖：(四种情形)

　　1)国家机关用地和军事用地;

　　2)城市基础设施用地和公益事业用地;

　　3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

　　4)法律、行政法规规定的其他用地。

　　(6)抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。

　　(二)房地产拍卖竞买人条件

　　(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。

　　(2)在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。

　　(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。

　　三、房地产拍卖的程序

　　(一)接受拍卖委托

　　房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：

　　(1)房地产拍卖标的的产权证;

　　(2)产权人身份证明(私产)或企业法人营业执照;

　　(3)法定代表人证明书和法人授权委托书;

　　(4)对拍卖房地产有处分权的证明文件;

　　(5)产权证上标明是共有的，需出具共有证及出具其他共有人同意出售(或部分出售)的经过公证的委托书;

　　(6)拍卖房地产的详细资料;

　　(7)其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;

　　(8)至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件。

　　(二)拍卖房地产标的调查与确认

　　(1)拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致;产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;

　　(2)产权来源是否清楚，如新建，翻建，是否有规划、用地、施工管理单位的批准文件，是否领有新证;

　　(3)房地产面积是否与房地产测绘部门出具的勘测报告一致;

　　(4)产权证中“他项权利”一栏是否存在抵押权登记或租赁权登记等其他权利登记，查看房档中是否有记录，看抵押协议、抵押期、他项权利注销情况是否与产权证一致;

　　(5)是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;

　　(6)是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;

　　(7)是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明;

　　(8)是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何;

　　(9)是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内;

　　(10)土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

　　(三)接受委托、签订委托拍卖合同

　　具备接受拍卖委托条件后，应按照拍卖法规的要求，结合所拍房地产标的的特点签订委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。

　　(四)房地产估价及拍卖保留价确定

　　1.房地产估价

　　对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节，为此拍卖房地产的委托人应该在签订拍卖委托合同前(针对拍卖委托的具体情况，有时也在委托合同签署后)，委托有评估资质的房地产评估机构对拍卖标的进行估价，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价的参考。

　　2.拍卖保留价和起拍价确定

　　评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据。拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，掌握其供需状况和价格水平，分析可能参加竞买的买家数量及可能应叫的价位，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价。

　　(五)发布拍卖公告，组织接待竞买人

　　由于房地产拍卖标的涉及金额巨大，竞买人须做资金筹措等准备工作，因此拍卖行应在拍卖日的半个月至一个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。

　　(六)现场拍卖阶段

　　拍卖行、竞买人按公告的时间、地点以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开竞价。

　　(七)产权过户

　　现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻缴纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签订拍卖房地产的转让合同书。买卖双方完成房地产权属转移和登记各项工作，最后取得房地产产权证书，或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。

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