房地产交易管理概述

　　一、房地产交易管理的概念和原则（考点、熟悉）

　　房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。

　　1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

　　房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用 等原则。

　　【例题】根据《城市房地产管理法》，下列不属于房地产交易行为的是(　)。

　　A.转让

　　B.自住

　　C.抵押

　　D.租赁

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。根据《城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。参见教材P102。

　　二、房地产交易的基本制度（考点、掌握）

　　《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度 。

　　(一)房地产价格申报制度

　　《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”

　　2001年8月原建设部发布的《城市房地产转让管理规定》(原建设部令第96号，以下简称《转让管理规定》)中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”;“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据 ”。

　　【例题】房地产转让当事人在房地产转让合同签订后(　)日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

　　A.15

　　B.30

　　C.60

　　D.90

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。参见教材P102。

　　房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格，由国家对成交价格实施登记审验后，才予办理产权转移手续，取得确定的法律效力。房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。

　　如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。通过对房地产成交价格进行申报管理，既能防止房地产价格不大起大落，又能有效防止交易双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。

　　【例题】我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向(　)如实申报成交价格。

　　A.县级人民政府

　　B.县级以上国土资源管理部门

　　C.县级以上人民政府规定的部门

　　D.县级税务征管部门

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。参见教材P102。

　　(二)房地产价格评估制度

　　《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开 的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”

　　【例题】在我国，房地产价格评估制度是根据(　)确立的一项房地产交易基本制度。

　　A.法律　　　　　　B.行政法规

　　C.部门规章　　　　D.政府规范性文件

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。参见教材P103。

　　(三)房地产价格评估人员资格认证制度

　　《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”

　　“房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。”

　　【例题】《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有(　)等。

　　A.国有土地有偿有限期使用制度

　　B.房地产成交价格申报制度

　　C.房地产价格评估制度

　　D.住房公积金制度

　　E.房地产价格评估人员资格认证制度

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。参见教材P102。

　　三、房地产交易管理机构及其职责（了解）

　　房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构，包括国务院建设行政主管部门即原建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所(房地产市场管理处、房地产交易中心等)。

　　房地产交易管理机构主要职责是：

　　(1)执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法;

　　(2)整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益;

　　(3)办理房地产交易鉴证等手续;

　　(4)协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;

　　(5)为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务;

　　(6)发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

　　【例题】房地产交易管理机构的主要职责是(　)。

　　A.开展房地产股票活动指导和监督

　　B.办理房地产交易登记、鉴证等手续

　　C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费

　　D.为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务

　　E.为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产交易管理机构及其职责。“开展房地产股票活动指导和监督”。不是房地产交易管理机构的主要职责。参见教材P104。

　　四、房地产交易手续费（熟悉）

　　房地产交易手续费包括非住宅交易手续费与住宅交易手续费。住房交易手续费包括住房转让手续费和住房租赁手续费。

　　《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》规定了住房转让手续费和住房租赁手续费标准。住房转让手续费按照住房建筑面积收取，标准为：新建商品房每平方米3元，存量住房每平方米6元。

　　新建商品住房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收;存量住房转让手续费由转让双方各承担50%;住房租赁手续费按套收取，每套100元，由出租人承担。

　　【2014年真题】新建商品住房转让手续费由(　)承担。

　　A.转让方　　　　B.销售代理人

　　C.受让方　　　　D.转让方和受让方共同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产交易手续费。新建商品房的转让手续费由转让方承担。参见教材P104。