第五节 土地增值税

　　1. 纳税人

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物的单位和个人征收的税

　　纳税人是有偿转让房地产并取得收入的单位和个人(转让方、卖方)

　　包括各类企业事业单位和国家机关、社会团体和其它组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞

　　【2006年真题 】

　　土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 ( )

　　【答案】x

　　【解析】必须是国有土地使用权有偿转让。

　　2. 征税范围

　　征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物

　　不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为

　　3. 课税对象和计税依据

　　课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额

　　土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让获得的全部价款以及相关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入

　　4. 税率和应纳税额的计算-四级超额累进税率

　　4.1 税率

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

　　增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%(包括100%)

　　增值额超过扣除项目金额100%，款超过200%的部分，税率为50%(包括200%)

　　增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%

　　【2009年真题】

　　土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为( )。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.50%

　　D.60%

　　【答案】C

　　4.2 简化计算-速算扣除系数

　　增值额未超过扣除项目金额50%的

　　应纳税额=土地增值额×30%

　　增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%

　　增值额超过扣除项目金额100%，款超过200%的

　　应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%

　　增值额超过扣除项目金额200%以上的

　　应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目×35%

　　【2008年真题 】

　　某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为( )万元。

　　A.330

　　B.350

　　C.440

　　D.870

　　【答案】B

　　【解析】

　　第一步，计算出增值额 增值额=转让收入-扣除项目=2900-1800=1100(万元)

　　第二步，计算增值率 增值率=增值额/扣除项目=1100/1800=61%

　　第三步，根据增值率的数值，选择对应公式

　　应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%=1100×40%-1800×5%=350(万元)

　　【2007年真题】

　　某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力( )万元。

　　A.450

　　B.525

　　C.600

　　D.900

　　【答案】B

　　第一步，计算出增值额 增值额=转让收入-扣除项目=3000-1500=1500(万元)

　　第二步，计算增值率 增值率=增值额/扣除项目=1500/1500=100%

　　第三步，根据增值率的数值，选择对应公式

　　应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%=1500×40%-1500×5%=525(万元)

　　5. 扣除项目

　　5.1 扣除项目的内容(五项)

　　取得土地使用权时所支付的金额

　　土地开发成本、费用

　　建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格

　　与转让房地产有关的税金(营业税及附加)

　　其它

　　5.2 关于扣除项目的规定

　　在土地费用中，通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，转让时应按补交的土地出让金及有关费用作为取得土地使用权所支付的金额

　　开发成本与第八章可行性研究中投资估算的项目基本相同

　　开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用

　　与转让有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育 费附加、印花税

　　还可以加计20%的扣除项目，按土地费用和开发成本两项之和计

　　5.3 按房地产评估价格计算土增税的情形

　　隐瞒、虚报房地产价格的

　　提供扣除项目金额不实的

　　转让房地产的成交价格低于房地产评估的，又无正当理由的

　　6. 减税、免税

　　纳税人建造普通标准 住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的20%的，如超过20%的，应就其全部增值额计税

　　因国家建设需要而被政府征用的房地产

　　【2006年真题 】

　　纳税火建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和( )的，免征土地增值税。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.40

　　【答案】B

　　7. 征收管理

　　纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报

　　纳税人在项目竣工前转让房地产的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工后再进行清算，多退少补

　　8.《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定

　　8.1 关于纳税人建造普通标准 住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

　　普通住宅的认定

　　按省一级政府的标准执行

　　纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土增税

　　8.2 关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

　　能提供购房发票的，可从购买年度起至转让年度每年加计5%作为扣除项目

　　购房时缴纳了契税，可以提供契税完税凭证的，可以扣除

　　既无评估，又无发票，税务机构可以实行核定征收

　　8.3 关于土地增值税预征和清算问题

　　对已竣工房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上时开始清算

　　【2007年真题 】

　　对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。

　　A.55%

　　B.65%

　　C.75%

　　D.85%

　　【答案】D

　　8.4 因城市实施规划、国家建设城要搬迁，纳税人自行转让房地产的，免征土增税

　　8.5 关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

　　凡投资方以及所投资、联营的企业不从事房地产开发，免征土增税

　　凡开发企业用商品房进行投资联营，或所投资、联营的企业从事房地产开发的，不免征土增税

　　【2009年真题】

　　以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。 ( )

　　【答案】X

　　【解析】要区分是否从事房地产开发。

　　9. 其它规定

　　1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，免征土增税

　　1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土增税

　　个别与政府审批同意的周期较长的项目，可延长免税期限

　　自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征土增税