第三节 物业服务收费

　　【本节主要内容】

　　1.物业服务收费原则

　　2.物业服务收费的价格管理方式

　　3.物业服务收费的计费方式

　　4.物业服务收费的费用构成与测算方法

　　5.物业管理服务等级标准

　　6.住宅专项维修资金

　　1.物业服务收费原则

　　合理、公开的原则

　　费用与服务水平相适应的原则(注意不是费用与经济水平相适应)

　　长远应由物业委托者和物业服务企业协商，按质论价、质价相符

　　2.物业服务收费的价格管理方式

　　管理方式

　　区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价

　　政府指导价

　　由价格主管部门会同有关部门制定基准价及其浮动幅度，定期公布

　　市场调节价

　　在合同中约定

　　3.物业服务收费的计费方式

　　包干制

　　是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式

　　酬金制

　　指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取本金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

　　4.物业服务收费的费用构成与测算方法

　　4.1 物业服务收费的费用构成

　　物业服务费的构成(3+2)

　　包干制(三项)

　　物业服务成本

　　法定税费

　　物业服务企业的利润

　　酬金制(两项)

　　物业服务支出

　　物业服务企业的酬金

　　物业服务成本或支出

　　构成(九项)

　　管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

　　共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

　　清洁卫生费用

　　绿化养护费用

　　秩序维护费用

　　办公费用

　　物业服务企业固定资产折旧

　　物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

　　经业主同意的其它费用

　　重要规定

　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应通地专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或成本中

　　如电梯的日常维护费用可列入物业服务费成本，但更换电梯的费用要从专项维修资金中支出

　　物业服务费的信息公开

　　酬金制

　　物业服务费属代管性质，归业主所有

　　物业企业应向业主大会公布物业服务资金年度预决算

　　每年不少于一次公布物业服务资金收支情况

　　业主大会提出质询时，物业服务企业应答复

　　包干制

　　一般业主不需要了解资金情况，因物业企业盈亏自担

　　【2009年真题】

　　实行包干制的物业服务费，其构成不包括( )。

　　A.物业服务成本

　　B.法定税费

　　C.物业服务企业的酬金

　　D.物业服务企业的利润

　　【答案】C

　　【解析】包干制的不包括酬金。

　　【2008年真题】-综合分析题

　　如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。( )

　　A.物业公司人员的工资、社会保险

　　B.物业公司管理人员的奖金

　　C.物业服务区域清洁卫生费用

　　D.物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用

　　【答案】D

　　【解析】D属于专项住宅专项维修资金。

　　4.2 物业服务收费的测算方法

　　物业服务成本或支出的测算方法

　　各项目分别计算，然后汇总求和

　　法定税费

　　营业税及附加

　　利润

　　按政府部门确定的比率

　　酬金

　　可按一定比例从物业服务资金中提取

　　4.3 漏交率问题

　　漏交率

　　物业管理收缴很难达到100%，收不到的物业服务费占总服务费的比例是漏交率

　　解决途径

　　一方面物业服务企业必须提供质价相符的物业管理服务

　　另一方面业主要增强物业管理消费观念，按时缴费

　　第三在进行物业管理经费财务预算时要留有一定余地

　　5.物业管理服务等级标准

　　适用范围-普通住宅小区，高档商品房实行市场调节价，不适用于此规定

　　普通商品住房

　　经济适用住房

　　房改房

　　集资建房

　　廉租住房

　　服务等级

　　一级、二级、三级三个服务等级

　　服务等级评定的六大内容

　　基本要求

　　房屋管理

　　共用设施设备维修养护

　　协助维护公共秩序

　　保洁服务

　　绿化养护管理

　　选择服务等级的考虑因素

　　住宅小区的建设标准

　　配套设施设备

　　服务功能

　　业主的居住消费能力

　　6.住宅专项维修资金

　　6.1 住宅专项维修资金的概念、性质和用途

　　用途

　　专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金

　　性质

　　由业主交存，属业主所有

　　从公有住房售房款中提取的属公有住房售房单位所有

　　【2009年真题】

　　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 ( )

　　【答案】√

　　6.2 住宅专项维修资金的交存

　　交存范围(三大类)

　　住宅(一个业主所有不具有共同部位共同设备的除外)

　　住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅

　　出售的公有住房

　　交存标准

　　商品住宅、非住宅按建筑面积交存

　　首次交存的标准为当地住宅建安工程造价的5%~8%

　　出售的公有住房交存标准为单价为当地房改成本价的2%，按多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取

　　应转入资金中滚存使用的项目

　　专项维修资金的存储利息

　　利用资金购买国债的增值收益

　　住宅共用设施设备报废后回收的残值

　　利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的所得收益

　　【2008年真题】

　　商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。( )

　　【答案】对

　　6.3 住宅专项维修资金的管理

　　业主大会成立前-由物业所在地建设(房地产)主管部门代管

　　业主大会成立后-将账户划转至业主大会开立的帐户，将账目移交业主委员会，管理单位由业主大会决定

　　在商业银行开户，以物业管理区域或幢为单位设账，按房屋户门号设分户账

　　业主分户财面余额不足首期交存额的30%的，应续交

　　续交方案的确定

　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定

　　未成立业主大会的，续交方案由政府房地产管理部门会同财政部门制定

　　【2008年真题】-综合分析题

　　下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为( )。

　　A.业主交存的住宅专项维修资金属业主所有

　　B.业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管

　　C.程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金

　　D.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应及时续缴

　　【答案】AD

　　【解析】B业主大会成立前，资金由政府部门代管;C属于日常维修护理，而专项基金用于大修与设备更新。

　　6.4 住宅专项维修资金的使用

　　列支规定

　　商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间，按建筑面积分摊

　　售后公有住房之间，按各业主与单位所交存的专项资金的比例分摊，业主部分再按建筑面积分摊

　　售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间，先按建筑面积分摊，再按业主与单位的交存比例分摊

　　尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或公有住房单位按尚未售出商品住宅或公有住房的面积分摊

　　不得从住宅专项维修资金中列支的项目

　　应由建设单位或施工单位承担的费用

　　应由相关单位承担的费用(主要是市政设施)

　　人为损坏的共用部门的修复费用

　　应从物业服务费用中支出的共用部分的维修养护费用(日常维护费用)

　　资金的使用

　　可用于购买国债

　　购买国债的批准

　　应经业主大会同意

　　未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意

　　公有住房中提取维修基金的购买国债，需经同级财政部门同意