第二节 物业管理实施与运作要点

　　1.物业服务企业

　　1.1 物业服务企业的性质

　　是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织

　　1.2 物业服务企业的设立

　　向工商行政部门注册登记领取营业执照

　　向房地产行政主管部门申报资质证书

　　种类

　　一级

　　二级

　　三级

　　资质管理-分级审批制度

　　国务院建设行政部门负责一级资质的颁发与管理

　　省级负责二级

　　市级(还包括直辖市)负责三级

　　1.3 物业服务企业的权利、义务

　　六项权利

　　制定物业管理制度

　　收取物业管理服务费

　　制止、纠正违反物业管理制度的行为

　　要求委托人协助管理

　　选骋专业公司承担专项经营服务管理业务

　　其它

　　五项义务

　　提供物业管理服务

　　接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督

　　定期公布物业管理服务费用和资金账目，接受质询和审计

　　接受行政部门的监督管理

　　其它

　　2.业主、业主大会及业主委员会

　　2.1 业主与物业的使用人(都是物业管理服务的对象)

　　业主

　　指物业的产权人(所有权人)，是物业服务的对象

　　业主对建筑物专用部分享有所有权，对共有部分享有共用和共同管理的权利

　　业主转让其专有部门，对共有部分的共有和共同管理权一并转让

　　规划的汽车车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定

　　占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

　　物业使用人

　　不拥有物业的所有权，但通过某种形式获得物业使用权，是物业管理服务的对象

　　其与业主权利上最大的区别是没有对物业最终处置权

　　【2008年真题】

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权( )。

　　A.属于房地产开发企业

　　B.属于业主共有

　　C.属于物业服务企业

　　D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定

　　【答案】D

　　【解析】取决于约定。

　　【2008年真题】

　　房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。( )

　　【答案】对

　　【解析】房屋承租人属于使用人，使用人与业主一样属于物业服务的对象。

　　【2007年真题】

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ( )

　　【答案】√

　　2.2 业主大会-决策机构，相当于股东大会

　　内含

　　组成-由物业管理区域内全体业主组成

　　地位-代表和维护全体业主的权益

　　数量-一个物业管理区域只能成立一个业主大会

　　必须由业主大会决定的事项

　　制定和修改业主大会议事规则

　　制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

　　选举或更换业主委员会成员

　　选骋和解骋物业服务企业或管理人

　　筹集和使用维修资金

　　改建、重建建筑物及附属设施

　　有关共有和共同管理的其他重大事项

　　规定(两个标准必须同时满足：面积+人数)

　　第五项和第六项，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

　　其它事项，经面积过半且人数过半业主同意

　　【2007年真题】

　　业主选聘和解聘物业服务氽业，需要经( )同意。

　　A.业主委员会

　　B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

　　C.占总人数过半数的业主

　　D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

　　【答案】D

　　【2006年真题】

　　业主大会议事规则由( )制定并修改。

　　A.业主大会

　　B.业主委员会

　　C.政府物业管理部门

　　D.业主和物业管理企业若同

　　【答案】A

　　2.3 业主委员会-业主大会的执行机构

　　性质

　　是业主大会的执行机构

　　产生

　　业主委员会由业主大会选举产生，只有一个，人数为5-11人单数

　　备案

　　业主委员会成立之日起30日内，将情况报物业所在地县级房地产行政主管部门备案

　　【2006年真题】

　　业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。 ( )

　　【答案】x

　　【解析】选骋、解骋物业服务企业是业主大会的权利

　　2.4 管理规约

　　性质

　　由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范

　　调整业主之间权利与义务的文件(注意不是调整业主与物业公司的关系)

　　以前叫业主公约

　　程序(两步)

　　建设单位制定临时管理规约，在销售时向买受人明示

　　业主筹备成立业主大会的，由筹备组拟定管理规约草案，经业主大会讨论通过生效

　　【2006年真题】

　　业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约毁者业主临时公约。 ( )

　　【答案】x

　　【解析】在房屋销售之前，由建设单位制定临时管理规约。

　　3.物业管理的委托和物业服务合同

　　3.1 物业管理的委托方-业主，具体分三类主体

　　房地产开发企业

　　销售型房屋，在建成与销售之前，产权归开发企业，由开发商首次选骋物业服务企业

　　自持或出租型的房屋，产权始终归开发商，可委托物业管理

　　公房出售单位

　　业主大会

　　业主入住达到一定时间或一定比例时，要成立业主大会和业主委员会

　　业主大会成立后由其选骋物业公司，与物业服务企业签订合同

　　3.2 物业管理业务的获得-招投标

　　内涵

　　实质是一种市场双向选择行为，国家也提倡通过招投标选骋物业企业

　　方式

　　公开招标-适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业

　　邀请招标

　　协议方式-投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产管理部门批准可协议

　　此处没有听出时间点，麻烦教务老师听个正确的时间点，谢谢

　　3.3 物业服务合同

　　性质

　　属于委托合同，委托人是业主或业主大会，受托人是物业服务企业，受托人以委托人的名义为委托人进行物业管理，委托人支付报酬

　　类型

　　前期物业服务合同-开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的

　　物业服务合同-业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，该合同一签订，前期物业服务合同失效

　　内容

　　对物业管理服务事项、服务质量、费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定

　　【2008年真题】

　　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面( )合同。

　　A.物业托管

　　B.物业服务

　　C.物业管理

　　D.物业委托

　　【答案】B

　　【解析】D物业服务合同属于委托合同，可称为物业服务委托合同，不等同于物业委托合同。

　　4.物业的承接验收

　　验收的时间

　　物业服务企业承接物业时，物业公司与业主委员会办理验收

　　承接验收的内容

　　物业共用部位、共用设施设备进行查验

　　建设单位向物业移交的资料

　　图纸及竣工验收资料

　　设施设备的技术资料

　　物业质量保修文件和物业使用说明文件

　　其它