2017年房地产估价师制度与政策重要知识点(24)
来源 :中华考试网 2017-08-30
中第五节 房地产测绘
【本节主要内容】
1.房地产测绘的概述
2.房地产测绘的作用
3.房地产面积测算的内容
4.房地产面积测算的一般规定和方法
5.土地面积测算
6.房屋面积测算的一般规定
7.共有建筑面积的分摊
1.房地产测绘的概述
定义
指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段,来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等,为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动
种类
房地产基础测绘-形成房地产分幅平面图
房地产项目测绘-形成房地产分丘平面图等
测绘成果
房产簿册
房产数据
房产图集
测绘的基本内容
房地产平面控制测量
房地产调查
房地产要素测量
房地产图绘制
房地产面积测算
房地产变更测量
房地产成果资料的检查与验收
【2006年真题】
房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。 ( )
【答案】√
2.房地产测绘的作用
为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务
为房地产管理提供信息服务
制定相关政策时
房地产权属登记发证时
为其他部门提供参考资料
3.房地产面积测算的内容(两大部分)
房屋面积测算
房屋建筑面积测算
房屋使用面积测算
共有建筑面积测算
用地面积测算
丘面积的测算
房屋占地面积测算
共用土地面积测算
4.房地产面积测算的一般规定和方法
4.1 房地产面积测算的一般规定
4.2 房地产面积测算的方法
解析法、界址点坐标解析测算面积、几何图形法量算面积、图解法、求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法
5.土地面积测算
5.1 丘测量要求
丘是指地表上一块有界空间的地块,分为独立丘与组合丘
独立丘批量个地块中属于一个产权单元
组合丘指一个地块属于几个产权单位
5.2 不计入用地面积的范围
无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地
市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地
公共使用的河滩、水沟、排水沟
已征用、划拨或属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地
其它按规定不计入宗地的面积
6.房屋面积测算的一般规定
6.1 建筑面积和房屋产权登记面积(三个名词)
房屋建筑面积
指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.2米以上的永久性建筑
房屋共有建筑面积
房屋产权登记面积
【2008年真题】
依据《房产测量规范》,无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。( )
【答案】对
6.2 房屋使用面积
是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋内墙面水平投影计算
6.3 计算建筑面积的有关规定
计算全部建筑面积的范围
计算一半建筑面积的范围
不计算房屋面积的范围
几种特殊情况下计算建筑面积规定
【2006年真题】
根据《房产测量规范》,计算一半建筑面积的是( )。
A.无柱的雨篷
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊,
C.房屋内高度在2.20m以上的技术层
D.与室内不相通的装饰性阳台
【答案】B
6.4 成套房屋建筑面积的测算(两大部分)
套内建筑面积
套内房屋的使用面积
套内墙体面积
套内阳台建筑面积
共有建筑面积的分摊
【2009年真题】综合分析题
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设一普通住宅小区,向社会公开预售。2008年12月1日,李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后,经房地产测绘机构测算,该房屋套内建筑面积为70㎡,阳台面积为6㎡,套内墙体建筑面积为9㎡,分摊共有建筑面积13㎡.
李某所购房屋的建筑面积为( )㎡.
A.70
B.76
C.83
D.92
【答案】C
【解析】建筑面积等于套内建筑面积加上分摊的共有建筑面积=70+13=83.注意套内墙体建筑面积和阳台面积均已包含在套内建筑面积内。
签订商品房预售合同至房屋竣工前,李某可以申请( )
A.房屋预告登记
B.房屋所有权初始登记
C.房屋转移登记
D.商品房预售合同登记备案
【答案】A
7.共有建筑面积的分摊
7.1 共有建筑面积的分类
按是否应当分摊分类
不应分摊的共有建筑面积
独立使用的地下室、车棚、车库
作为人防工程的地下室、避难室
用作公共休憩、绿化等场所的架空层
为建筑造型而建无实用功能的建筑面积
建筑在幢内或幢外与本幢相连,为多幢服务的设备、管理用房,以及建在幢外不相连,为本幢或多幢服务的设备,管理用房,均作为不应分摊的共有建筑面积
应分摊的共有建筑面积
作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、地下室等以及为整幢服务的公共用房管管理用房建筑面积
单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半,以及外墙水平投影面积的一半
应分摊的共有面积按共有建筑面积的不同使用功能分类
幢共有建筑面积、功能共有建筑面积、本层共有建筑面积
【2009年真题】
在共有建筑面积计算中,不应分摊的是( )。
A.用作公共休憩的架空层
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道
【答案】A
【2007年真题】
建在幢内或幢外与本幢相连,为多幢服务的设备、管理用房的面积,应作为分摊的共有建筑面积。 ( )
【答案】X
【解析】属于不分摊面积。
【2006年真题】
根据《房产测量规范》,下列不应分摊的共有建筑面积有( )。
A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B.建在幢内且为本幢服务的配电房
C.为多幢综合楼服务的物业管理用房
D.人防用的地下室
E.用作公共休息场所的架空层
【答案】ACDE
7.2 共有建筑面积分摊的原则
产权双方有合法的权属分割文件或协议的,按文件或协议分摊
无权属分割文件或协议的,根据房屋共有建设面积的不同使用功能,按相关建筑面积比例进行计算分摊
7.3 共有建筑面积分摊的计算公式
各户应分摊的共用公用面积=各户套内建筑面积*分摊比例系数
分摊比例系数=应分摊的共有公用面积/参加分摊的各户套内面积之和
7.4 共有建筑面积分摊的方法
住宅楼-以幢为单元,按各套内建筑面积比例分摊
商住楼-按商业与住宅的建筑面积比例分摊成住宅或商业两个部分
住宅部分-分摊的共用面积加上本身的共用建筑面积,按各套的建筑面积分摊
商业部分-分摊的共用面积加上本身的共用建筑面积,分摊至各层,再加上本层的分摊面积,再按建筑面积分摊
综合楼-按功能参照商住楼的办法