第五节 房地产抵押管理

　　【本节主要内容】

　　1. 房地产抵押的概念

　　2. 房地产作为抵押物的条件

　　3. 房地产抵押的一般规定

　　4. 房地产抵押合同

　　5. 房地产抵押估价

　　6. 房地产抵押登记

　　7. 住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记

　　8. 最高额抵押权

　　9. 房地产抵押的效力

　　10. 房地产抵押权的实现

　　1. 房地产抵押的概念

　　概念

　　房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿

　　特点

　　不转移占有

　　抵押人-可以是债务人本人，也可以是第三人

　　抵押权人-和债权人是同一人

　　类型(两大类)

　　预购商品房贷款抵押(按揭抵押)

　　在建工程抵押(开发贷)

　　2. 房地产作为抵押物的条件

　　2.1 城市房地产管理法规定的抵押条件

　　依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押的

　　无论土地使用权是出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可作为统一体同时设定抵押

　　以单纯的土地使用权抵押的

　　土地必须以出让方式取得

　　2.2 物权法规定可以抵押和不得抵押的财产

　　可以抵押的财产(与房地产有关的项目)

　　建筑物和其他土地附着物

　　建设用地使用权

　　以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

　　正在建造的建筑物

　　不得抵押的财产(与房地产有关的项目)

　　土地所有权

　　耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外

　　学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施

　　所有权、使用权不明或者有争议的财产

　　依法被查封、扣押、监管的财产

　　其它

　　2.3 城市房地产抵押管理办法规定的不得抵押的房地产

　　权属有争议的房地产

　　用地教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

　　列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物

　　被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

　　依法不得抵押的其他房地产

　　【2008年真题】

　　下列房地产中，不得抵押的有( )。

　　A.集体所有的土地使用权

　　B.村办企业厂房

　　C.列入城市房屋拆迁范围的房屋

　　D.宅基地

　　E.已经设定抵押权的房地产

　　【答案】AD

　　【2006年真题】

　　下列房地产中，不得设定抵押的有( )。

　　A.共有房地声

　　B.未解决权属争议的房屋

　　C.己出租的房屋

　　D.被执法机关查封的房屋

　　E.经济适用住房

　　【答案】BD

　　3. 房地产抵押的一般规定

　　可合并抵押，也可分割抵押，还可以再抵押

　　房随地走，地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押

　　享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和收益的份额为限

　　抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定

　　以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会通过，并报上级主管机关备案

　　中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过

　　以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经医理事会或股东大会通过

　　有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企业的经营期限

　　以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

　　以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

　　预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

　　订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响(抵押不破租赁)

　　企业事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同

　　订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容

　　抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人

　　学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押

　　抵押权设立后抵押房屋的出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权

　　如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

　　如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行承担损失

　　【2007年真题】

　　以预售商品房抵押的.该开发项目必须取得商品房预售许可证。 ( )

　　【答案】√

　　4.房地产抵押合同

　　概念

　　是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议

　　是债权债务合同的从合同，如债权债务合同无效，则抵押合同无效

　　抵押合同的一般内容(11条)

　　抵押合同的相关规定

　　如有保险，则需在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人

　　在债务履行届满前，双方不得约定债务人不履行到期债务时抵押房地产归债权人所有

　　5.房地产抵押估价

　　商业银行发放房地产抵押贷款时，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估价值

　　如委托评估，一般由商业银行委托，也可以约定由任一方委托

　　房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款

　　法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额

　　房地产抵押报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，市场价格变化较大时，可缩短

　　【2009年真题】

　　12.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。( )

　　【答案】错

　　【解析】还应减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　【2009年真题】

　　房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计，不得起过一年。

　　A.估价时点

　　B.估价委托日

　　C.估价报告出具日

　　D.估价开始作业日

　　【答案】C

　　【解析】

　　【2009年真题】

　　在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( )。

　　A.拖欠的建筑工程材料费

　　B.拖欠的建筑工人工资

　　C.抵押担保债权

　　D.出租房屋租金

　　【答案】D

　　【解析】主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额。

　　【2009年真题】

　　在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有( )。

　　A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

　　B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

　　C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

　　D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

　　【答案】B

　　【2008年真题】

　　折价处置抵押房地产的，应当参照( )。

　　A.原购买价

　　B.重建价格

　　C.重置价格

　　D.市场价格

　　【答案】D

　　【解析】抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　【2007年真题】

　　房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。 ( )

　　【答案】 √

　　6.房地产抵押登记

　　规定

　　抵押权自登记时设立，而非抵押合同签订时

　　当事人应在抵押合同签订后30日内办理登记

　　抵押登记部门

　　房地合——房地产管理部门

　　地上无定着物的出让土地使用权抵押-土地管理部门

　　办理抵押登记所需的文件

　　抵押当事人的身份证明或法人资格证明

　　抵押登记申请书

　　抵押合同

　　权属证明

　　可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料

　　可以证明抵押房地产价值的资料

　　抵押当事人认定的抵押价值书面协议

　　房地产估价机构出具的估价报告

　　登记机关认为必要的其他文件

　　登记机关审查的主要内容

　　抵押物是否符合准许抵押的条件

　　抵押物是否已经抵押

　　抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符

　　【2006年真题】

　　设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由( )收执。

　　A.抵押人

　　B.抵押权人

　　C.房屋权属登记机关

　　D.公证机关

　　【答案】A

　　【解析】抵押人继续持有所有权证书，上面标记已设定了他项权利，而抵押权人持有他项权利证书。

　　7.住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记

　　规定

　　抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让

　　证券化时，必须办理抵押权变更登记，批量办理时，只对抵押权人做变更，其他登记事项不作变更

　　批量办理个人住房抵押权变更登记的情况

　　金融机构与依法设立的信托投资公司或中国银行业监督管理委员会批准的其他机构按照有关规定，以个人住房抵押贷款证券化为目的设立信托时，需要将金融机构发放或持有的个人住房抵押贷款债权及相应的住房抵押权批量转让给受托机构的

　　前述特定目的的信托存续期间，金融机构根据合同的约定进行债权回购，或受托机构发生更换

　　申请批量办理个人住房抵押权变更登记应提供的资料

　　抵押权变更登记申请表

　　规定了个人住房贷款抵押权转让事项的合同或相关协议

　　经批准的个人住房抵押贷款证券化方案

　　拟转让的个人住房抵押权清单

　　个人住房抵押权转让人和受让人的营业执照

　　时间

　　一次受理200起以下的，5个工作日内完成

　　一次受理200起以上的，不超过15个工作日

　　8. 最高额抵押权

　　概念

　　是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保，最高债权额是确定的，但实际发生额不确定，是为担保将来债权的履行双方协议确定的担保的最高数额。

　　最高额抵押权设立前已经存在的债权的处理

　　当事人同意的，可以转入最高额抵押担保的债权范围

　　部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，有约定的除外

　　抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其它抵押权人产生不利影响

　　有下列情况之一，抵押权人的债权确定

　　约定的债权确定期间届满

　　没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权

　　新的债权不可能发生

　　抵押财产被查封、扣押

　　债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销

　　其它

　　【2009年真题】综合分析题

　　最高额抵押权确定的情形有( )。

　　A.最高额抵押权已转让

　　B.新的债权不可能发生

　　C.抵押财产被查封

　　D.约定债权确定期限届满

　　【答案】BCD

　　【2008年真题】

　　甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3 000万元和5 000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是( )亿元。

　　A.0.3

　　B.0.5

　　C.0.8

　　D.1.0

　　【答案】C

　　【2008年真题】

　　最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可转入最高额抵押担保的债权范围( )

　　【答案】对

　　【2007年真题】

　　某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有( )。

　　A.该抵押属一般房地产抵押

　　B.该抵押是最高额抵押

　　C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

　　D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元

　　E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

　　【答案】BD

　　【解析】最高额抵押权也需要登记，但不需要每发生一次都登记。

　　9. 房地产抵押的效力

　　抵押物的权属

　　抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但其所有权受到限制

　　抵押物的转让

　　抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部门归抵押人所有，不足由债务人清偿

　　抵押物价值减少时的处理

　　如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为

　　抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值，或者提供与减少的价值相当的担保，否则抵押权人有权要求债务人提前清偿债务

　　10. 房地产抵押权的实现

　　10.1 抵押权的实现

　　双方有协议的

　　可以按协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖地产的价款优先受偿

　　协议损害其它人利益的，可在一年内行使撤销权

　　双方未达成协议的

　　抵押权人可以请求法院拍卖、变卖房地产

　　【2008年真题】

　　《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有( )。

　　A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿

　　B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼

　　C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产

　　D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人

　　E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产

　　【答案】ACE

　　【解析】D不得约定将抵押物转移给抵押权人。

　　10.2 同一房地产设定两个以上的抵押权时，清偿顺序如下

　　抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

　　顺序相同时，按照债权比例清偿

　　已登记的先于未登记的受偿

　　均未登记的，按照债权比例清偿

　　【2007年真题】

　　某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记.贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按两家银行的债权比例受偿

　　【答案】A

　　【解析】抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。

　　10.3 对抵押物拍卖

　　拍卖保留价由人民法院确定

　　有评估的，参照评估价确定

　　无评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见

　　第一次拍卖时的保留价，不得低于评估价格或市价的80%，再次拍卖时，每次降低的数额不得超过前次保留价的20%

　　抵押物变现后的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

　　【2008年真题】

　　在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在( )万元之间。

　　A.60-100

　　B.64-80

　　C.64-100

　　D.80-100

　　【答案】C

　　【解析】第一次拍卖时的保留价，不得低于评估价格或市价的80%，再次拍卖时，每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。只确定了下限，不得低于某一价，没有确定上限。保留价的上限就是市场价或是评估价。

　　【2007年真题】

　　人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由( )确定。

　　A.房地产估价机构

　　B.人民法院

　　C.抵押权人

　　D.人民法院和房地产估价机构共同

　　【答案】B

　　10.4 其它

　　以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押权时的处理

　　应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿

　　抵押合同签订后地上新增房屋的处理

　　新增房屋不属于抵押财产，但可以与抵押物同时处理，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿

　　土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围的建设用地使用权抵押的规定

　　实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途

　　抵押物灭失的处理

　　抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所犁赔偿金，应作为抵押财产

　　抵押权实现的时限

　　应在主债权诉讼时效期内行使抵押权

　　宽限期

　　法院对抵押被执行人及其所抚养的家属居住的房屋，在裁定后应给予六个月的宽限期

　　强制执行

　　六个月宽限期满后，方可以强制执行

　　被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，法院不应强制迁出

　　强制迁出后被执行人居住问题的解决

　　可以由申请执行人为为被执行人及其所抚养的家属提供临时住房

　　其房屋品质、地段等可以不同地被执行人的原住房，面积按人均廉租住房面积标准确定

　　提供临时住房应当收取租金

　　租金标准双方协商

　　协商不成的由法院参照当地同类房屋租金标准确定，也可参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定

　　已经产生的租金，可以从房屋拍卖价中优先扣除

　　【2009年真题】综合分析题

　　2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8 000万元，其中在建工程拖欠工程款2 000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6 800万元。

　　5.该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为( )万元。

　　A.0

　　B.6 000

　　C.6 475

　　D.8 000

　　【答案】

　　【解析】房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。8000-2000=6000(万元)

　　6.人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由( )参照评估确定。

　　A.人民法院

　　B.估价机构

　　C.拍卖师

　　D.开发商

　　【答案】A

　　7.首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于( )万元。

　　A.4 352

　　B.4 800

　　C.5 120

　　D.5 440

　　【答案】A

　　【解析】评估价6800万元，首次拍卖不低于80%，5440，再次拍卖，最多下降20%，不低于5440*80*=4352

　　8.如果拍卖最终应价为6 500万元，则该应价为( )。

　　A.无效应价

　　B.有效应价

　　C.可以成交的价格

　　D.不确定

　　【答案】BC