第三节 商品房销售管理

　　【本节主要内容】

　　1. 商品房预售的概念

　　2. 商品房预售的条件

　　3. 商品房预售许可

　　4. 商品房预售合同登记备案

　　5. 商品房现售

　　6. 商品房销售代理

　　7. 商品房销售中禁止的行为

　　8. 商品房买卖合同

　　1. 商品房预售的概念

　　概念

　　指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为

　　管理法规

　　城市房地产管理法-商品房预售实行预售许可

　　原建设部《城市商品房预售管理办法》-商品房预售管理的细化规定

　　2. 商品房预售的条件(四条件)

　　已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

　　持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

　　办理了预售登记，取得《商品房预售许可证》

　　3. 商品房预售许可

　　预售许可

　　由开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证

　　申请预售许可证提交的资料

　　商品房预售许可申请表

　　开发企业的营业执照和资质证书

　　土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

　　投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明

　　工程施工合同及施工进度说明

　　商品房预售方案

　　4. 商品房预售合同登记备案

　　开发商应当与承购人签订书面预售合同

　　预售人应在签约之日起30日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续

　　禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售房再转让

　　【2009年真题 】综合分析题

　　下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为( )。

　　A.商品房预售合同未经备案，合同无效

　　B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

　　C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让

　　D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案

　　【答案】BD

　　【解析】A要求备案，但备案不是生效的条件。C是严格禁止的。

　　【2008年真题】

　　商品房预售合同登记备案应由( )办理。

　　A.房地产开发商

　　B.房地产销售代理机构

　　C.商品房预购人

　　D.房地产开发商和商品房预购人共同

　　【答案】A

　　【解析】应由预售人即开发商去备案。

　　【2006年真题】

　　商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。 ( )

　　【答案】 √

　　5. 商品房现售的条件

　　开发企业具有营业执照和资质证书

　　取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　已通过竣工验收(与预售的最重要区别)

　　拆迁安置已经落实

　　供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期

　　物业管理方案已经落实

　　6. 商品房销售代理

　　概念

　　是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式

　　特点

　　必须签订委托合同

　　房地产中介机构可以收取佣金，但不得收取佣金以外的其它费用

　　中介机构的销售人员应具有相应的资格条件

　　【2009年真题】

　　房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。( )

　　【答案】对

　　7. 商品房销售中禁止的行为

　　开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人(一楼多卖)

　　开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房

　　不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质费用

　　商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售

　　禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让

　　实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案

　　8. 商品房买卖合同

　　8.1 商品房买卖合同的主要内容

　　当事人名称和姓名、住所

　　商品房基本情况

　　商品房的销售方式

　　商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

　　交付使用条件及日期

　　装饰、装修标准 承诺

　　供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

　　公共配套建筑的产权归属

　　面积差异的处理方式

　　办理产权登记有关事宜

　　解决争议的办法

　　违约责任

　　双方约定的其他事项

　　8.2 商品房合同的计价方式

　　计价方式

　　按套(单元)计价(如别墅按栋卖)

　　按套内建筑面积或按建筑面积计价

　　产权登记方式

　　按建筑面积进行登记

　　【重点】商品房建筑面积(两部分组成)

　　8.3 误差的处理方式

　　衡量误差的指标-面积误差比

　　误差的处理

　　合同有约定的从其约定

　　合同未作约定的按原则处理

　　【重点难点】误差的处理原则

　　面积误差比小于等于3%的，据实结算房价款(多退少补)

　　面积误差比大于3%时

　　买受人有权退房。退房的开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息

　　买受人不退房的

　　产权登记面积大于合同约定面积时，

　　“面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足

　　“超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人

　　产权登记面积小于合同约定面积的

　　“面积误差比绝对值在3%以内的部分房价款由开发企业返还买受人

　　“绝对值超过3%的房价款由开发企业双倍返还买受人

　　【2008年真题 】

　　某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款( )元。

　　A.40 000

　　B.53 600

　　C.66 800

　　D.80 000

　　【答案】C

　　【2007年真题】

　　商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为( )万元。

　　A. 60.0

　　B.61.0

　　C.61.8

　　D.62.0

　　【答案】C

　　【2006年真题】

　　下列关于商品房销售的表述中，正确的是( )

　　A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

　　B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

　　C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

　　D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

　　【答案】C

　　【解析】B记价有多种方式，但登记发证按建筑面积计。D对面积误差无约定，按一般原则执行。

　　8.4 中途变更规划、设计

　　发生合法的变更时，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。如未作答复，视同接受变更以及由此引起的房价款的变更

　　开发企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由开发企业承担违约责任

　　8.5 保修责任

　　是指开发企业对购买人承担的保修责任

　　保修期从交付之日起计算

　　【辨析】两种保修责任

　　施工合同的中保修责任

　　是施工单位向建设单位(开发商)承担责任的保修期

　　从工程竣工验收合格之日起计算

　　购买合同中的保修责任

　　是开发企业向购买人承担责任的保修期

　　从商品房交付之日起计算

　　【2006年真题 】

　　房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日起计算。

　　A.工程竣工

　　B.物业验收合格

　　C.购房人实际入住

　　D.开发企业向购房人交付房屋

　　【答案】D

　　【解析】注意商品房的保修期与建筑施工保修期的区别。