第三节 房地产经营管理

　　【本节主要内容】

　　1. 房地产开发项目转让

　　2. 商品房交付使用

　　3.房地产广告

　　【内容详解】

　　1. 房地产开发项目转让

　　1.1 以出让方式取得土地使用权的转让条件(只能转在建工程，不能转土地)

　　地按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书-必要条件

　　属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上

　　属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件

　　1.2 以划拨方式取得土地使用权的转让条件

　　转让前提

　　必须经有批准权的人民政府审批

　　两种处理方式

　　受让方办理出让手续-由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳土地出让金

　　出让方上缴土地收益-不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家

　　可以采用“上缴土地收益”方式的情形

　　转让的土地用途依然属于划拨用范围，以及经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的

　　私有住宅转让后仍用于居住的

　　按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

　　同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

　　转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

　　根据城市规划土地使用权不宜出让的

　　县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地出让方式的其他情形

　　1.3 转让程序

　　转让房地开发项目，转让人或受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案

　　未备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效

　　房地产开发主管部门审核以下内容

　　转让是否符合法律的规定

　　项目转让人已签订的拆迁、设计、施工等合同是否作了变更

　　新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件

　　开发建设单位的名称，是否已经变更

　　上述满足规定，转让行为有效

　　上述不满足规定，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续，或者认定该转让行为无效，并可对违规的开发企业进行处罚

　　房地产开发企业项目转让后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标

　　2. 商品房交付使用

　　2.1 履约按期交房

　　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人

　　未能按期交付的，开发企业应承担违约责任

　　因不可抗力或当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，应及时告知买受人

　　商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积差额，在交房时结算

　　2.2 协助办理权属登记

　　备案

　　开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门(60日是备案期)

　　提供必要资料

　　开发企业提供商品房买受人办理权属登记手续所需要的文件资料

　　【2007年真题】

　　商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。 ( )

　　【答案】X

　　【解析】开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。60日是备案期限而非办理产权证期限

　　开发企业协助办理，而不是由开发企业办理。

　　2.3 住宅质量保证书-开发商在交付房屋时向购房人提供

　　质量保证书的内容

　　工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位

　　保修期

　　保修期从交付之日起计算

　　保修期不得低于承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期

　　相关规定

　　在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任

　　因不可抗力或者使用不当造成的损失，不承担责任

　　保修期内开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受影响，给购买人造成损失的，开发企业应当承担赔偿责任

　　【2006年真题】

　　房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日请计算

　　A.工程竣工

　　B.物业验收合格

　　C.购房人实际入住

　　D.开发企业向购房人交付房屋

　　【答案】D

　　【解析】注意开发商向购房人的保修，与承包商向开发商的保修是不一样的。

　　【重点】保修期限

　　地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

　　屋面防水3年

　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年

　　墙面、顶棚抹灰脱落1年

　　地面空鼓开裂、大面积起砂1年

　　门窗翘裂、五金件损坏1年

　　管道堵寒2个月

　　供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期

　　卫生洁具1年

　　灯具、电器开关6个月

　　其他部件保修期由开发企业与用户自行约定

　　2.4 住宅使用说明书

　　住宅使用说明书的内容

　　开发单位、设计单位、施工单位、监理单位

　　结构类型

　　装修、装饰注意事项

　　上水、下水、电、燃气、热力、通讯等设施配置说明

　　有关设备设施安装预留位置的说明和安装注意事项

　　门、窗类型，使用注意事项

　　配电负荷

　　承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项

　　其他需说明的问题

　　【2009年真题】

　　房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。

　　A.《住宅使用说明书》

　　B.《住宅验收说明书》

　　C.《住宅保修说明书》

　　D.《住宅保修保证书》

　　【答案】A

　　【解析】注意名称的精准。住宅质量保证书和住宅使用说明书

　　3. 房地产广告

　　3.1 房地产广告应当遵守的原则及要求

　　遵守相关法律法规

　　真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明要求，不得欺骗和误导公众

　　不得含有风水、占卜等迷信内容，对项目情况的说明不得有悖社会良好风尚

　　3.2 禁止发布房地产广告的几种情形

　　在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

　　在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的(小产权房)

　　司法机关和行政机关查封或以其他形式限制房地产权利的

　　未取得预售许可证的预售房地产

　　权属有争议的

　　违反国家有关规定建设的

　　不符合工程质量标准、经验收不合格的

　　其它情形

　　3.3 发布房地产广告应当提供的文件

　　房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照和资格证明

　　建设主管部门颁发的开发企业资质证书

　　土地主管部门颁发的土地使用证明

　　工程竣工验收合格证明

　　预售项目广告要有预售许可证，出租转让项目应有产权证明

　　中介机构发布代理的项目，应当提供业主委托证明

　　其它

　　3.4 房地产广告的内容

　　开发企业名称

　　中介服务机构代理销售的，载明该机构名称

　　预售或销售许可证号，但广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项

　　3.5 房地产广告的要求

　　广告中涉及所有权或者使用权的，其基本单位应当有实际意义的完整的生产、生活空间

　　对价格有表示的，应实际的销售价格，并明示价格的期限

　　表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间表示距离

　　涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，如在规划或建设中必须注明

　　涉及面积的，应当表明是建筑面积或是使用面积

　　涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售广告不得涉及装修装饰内容

　　不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

　　其中使用了建筑设计效果图或模型照片的必须注明

　　不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺

　　涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度和年期

　　不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

　　涉及物业管理内容的，应当符合国家规定，涉及尚未实现的物业管理内容的，应当在广告中注明

　　涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间，使用其他数据的，应当真实、准确、标明出处

　　【2007年真题】

　　下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有( ).

　　A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号

　　B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

　　C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

　　D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离

　　E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容

　　【答案】ACE