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2020年房地产估价师考试案例分析基础习题(十)

来源 :中华考试网 2020-01-16

  问答题

  1.某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2,商品住宅销售均价为1.2万元/m2。

  据此,估价师拟定了以下两种估价思路:

  1.以商品住宅销售均价为基础估价;

  2.以商业用途土地价格为基础估价。

  问题:

  1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

  2.针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。

  考点分析:在不同客观条件下,估价方法的选用与技术路线。

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  【参考答案】

  1.若转让后允许改变用途,则以商业用途价格为基础估价较合适,或若转让后不允许改变用途,则以住宅销售均价为基础估价较合适。(2分)

  理由:

  估价对象处于繁华商业区,根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。

  或估价对象证载用途为住宅,根据合法原则,应以住宅销售均价为基础估价。(4分)

  2.估价技术路线:①选择估价方法,②方法运用中的具体处理,③确定估价结果。(4分)

  考试总结:因为考试一般都是以一种选择为前提,这样两种选择考生很难想到,不容易得分。

  2.某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地,最新城市规划将地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。

  问题:

  1.评估该宗房地产评估价格时,如何来界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

  2.政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用?

  3.评估该宗熟地出让价格时,如何来界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

  考点分析:两种以上估价方法的选用及其技术路线

  【参考答案】估价方法的选用及其技术路线

  1.政府收购该宗房地产时进行评估,土地用途应界定为工业用途,适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。(2分)

  2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用:

  建筑物拆除费用。(2分)

  土地开发费用(如七通一平费用等)。(2分)

  其他成本费用(如财务成本、管理费用)。(2分)

  3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估,用途应界定为商业,适宜选用假设开发法、比较法、基准地价修正法。(2分)

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