问答题

　　1.某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。

　　据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

　　1.以商品住宅销售均价为基础估价;

　　2.以商业用途土地价格为基础估价。

　　问题：

　　1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

　　2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

　　考点分析：在不同客观条件下，估价方法的选用与技术路线。

　　【参考答案】

　　1.若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。(2分)

　　理由：

　　估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。

　　或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。(4分)

　　2.估价技术路线：①选择估价方法，②方法运用中的具体处理，③确定估价结果。(4分)

　　考试总结：因为考试一般都是以一种选择为前提，这样两种选择考生很难想到，不容易得分。

　　2.某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

　　问题：

　　1.评估该宗房地产评估价格时，如何来界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

　　2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?

　　3.评估该宗熟地出让价格时，如何来界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

　　考点分析：两种以上估价方法的选用及其技术路线

　　【参考答案】估价方法的选用及其技术路线

　　1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。(2分)

　　2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：

　　建筑物拆除费用。(2分)

　　土地开发费用(如七通一平费用等)。(2分)

　　其他成本费用(如财务成本、管理费用)。(2分)

　　3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、比较法、基准地价修正法。(2分)