案例与分析

导航

2020年房地产估价师考试案例分析基础习题(八)

来源 :中华考试网 2020-01-08

  1.2017年3月15日,某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作,欲转让在建工程,甲注册房地产价师经过现场踏勘,选用了假设开发法评估该在建工程,根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况,本次估价采用了被迫转让前提。

  根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况,甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值,并运用动态方法进行了折现,折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。

  问题:1.如何确定后续开发经营期?

  2.在估价过程中,甲犯了哪些错误?

  考点分析:假设开发法的价值形成过程。

  【参考答案】

  1.后续开发经营期,起点是取得估价对象的日期,终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。根据开发企业开发经验和社会平均值,预测后续建设期,但销售期通常难以准确预测。如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。

  2.估价师主要错误有:

  (1)估价前提错误,应是自愿转让前提。

  (2)动态分析不应扣减投资利息和投资利润,因为折现率已经包含这两项。

  (3)开发完成后价值用成本法错误,只能选用收益法或比较法。

  (4)折现率取平均报酬率错误,应是平均收益率。

  《房地产估价理论与方法》教材341、347~351页。

  试题总结:假设开发法很少在指错题中出现,所以更多出现在问答题和单选题中,注意估价前提、方法选择、参数选取注意事项、操作步骤。

试题来源:[2020年房地产估价师考试焚题库]: 历年真题+模拟试卷+错题练习

  房地产估价师培训: 针对每个考生的不同学习状况,进行有对性的讲解、训练、答疑、模考,送真题班+全真摸底评测+评测后讲师点评+多媒体题库+考前直播密训

  报名资讯答疑|通关课程|模考题库,加入房地产估价师考试交流群:686276821有专门的老师帮忙解答

  2.2014年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

  问题:

  1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么?

  2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

  3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

  考点分析:比较法的可比实例的选取+收益法价值形成过程的注意问题

  【参考答案】

  1.不能直接将其选作可比实例(1分)。因为

  (1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同,但不一定其小类用途也相同;

  (2)商场与临街商铺的规模不相当;

  (3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚;

  (4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚;

  (5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚;

  (6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;

  (7)商场剩余部分招商管理费较高,与临街铺面可能不同。(2分)

  《房地产估价理论与方法》教材182~183页。

  2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。

  (1)租约期内按租约租金,租约期外按正常客观的市场租金计算。(2分)

  (2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入或应考虑是否存在无形收益。(2分)

  《房地产估价理论与方法》教材257~258页。

  3.(1)确定自营部分净收益,应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

  (2)因向商户收取的管理费较高,应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。(实际和客观的差别)

  (3)测算时不仅考虑有形货币收益,还应考虑各种无形收益。

  (4)确定合理的收益期限,在该商场的自然寿命、法律规定等基础上,结合剩余经济寿命来确定。

  (5)还要注意正常商业利润的合理剥离。(3分)

  《房地产估价理论与方法》教材254页。

  试题总结:商业用途、商住用途、写字楼、酒店考得多一些。住宅会增加划拨地、在建工程等情况,同时比较法和收益法两种方法同时使用。必须有一些复杂的内容、出租、抵押、征收等,有自己独特的问题,如收取较高的管理费。

分享到

您可能感兴趣的文章