问答题

　　(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。

　　估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元/㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。

　　【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

　　『正确答案』

　　(1)乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘;所有的估价业务必须进行现场踏勘。估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。

　　(2)直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。

　　(3)评估机构询问了委托人的评估期望值错误。评估机构和委托人可以明确估价对象、估价目的、价值时点、价值类型，但不能依据委托人的愿望评估。

　　(4)租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元/㎡，不正确;

　　应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。

　　(5)计算有效毛收入时没有考虑空置率;

　　潜在毛收入并加上押金利息收入，扣除空置和租金损失，才是有效毛收入。本题没有进行空置率和租金损失的计算，也没有加上押金利息收入。

　　(6)选用银行贷款利率为折现率错误。

　　收益法的计算是选用报酬率，由于各种房地产风险不同，所以报酬率不同，不一定等同于银行的贷款风险回报，报酬率不能等同于折现率，不能用银行贷款利率。

　　商业用途房地产，因为征收，因为改变用途，因为装修改造，因为企业收购入股上市、需要抵押等特殊情况，需要估价。一般要选用收益法估价，这是一类问答题经常遇到的情景设置，本题考查的是企业所涉及经济行为估价，收益法估价中的错误。

　　(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。

　　【请问】

　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?

　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?

　　『正确答案』

　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：

　　加油站土地;营业楼及加油棚各一幢及其装修;储油罐、加油机、加油枪等机器设备;特许经营权等无形资产。属于不动产+动产+特许经营权估价。

　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供资料：

　　(1)企业合法经营资料：企业营业执照、经营许可证;

　　(2)房地产合法资料：土地使用权证、房屋产权证;

　　(3)加油站基本资料：油罐数量、容量、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况;

　　(4)财务经营状况资料：近三年财务报表、企业经营收益资料(包括每天加油量、油价、每天销售油量)、经营费用资料(进货成本、进货次数等);

　　(5)特许经营权的资料：是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。

　　(6)是否租赁证明、有无抵押、债权债务证明、装修情况资料。

　　此题考查的是是特殊用途加油站的估价，如果没有对教材第二章第七节进行学习和领会，这道题是有难度的，但如果按部就班的跟着我们学习，这道题对于开卷考试。我们翻开教材上的例题，答案都在上面，大家挑出来就可以。

　　本题考试内容，估价对象范围的确定，估价师向委托人索要的资料内容。

　　答案