论述题

　　1、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层;其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格1500元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：

　　1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

　　2.建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

　　3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。

　　4.商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2，建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2;剩余的10%会在建成一年半后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

　　5.房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：

　　采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

　　1.开发完成后的房地产总价值

　　总建筑面积=10000×5=50000m2

　　住宅总面积=50000-9000=41000m2

　　(1)商铺开发完成后的房地产总价值

　　每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540元/m2

　　每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40元/m2

　　商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45元/m2

　　商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元

　　(2)住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06万元

　　(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元

　　2.扣除项目

　　(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71万元

　　(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元

　　(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96万元

　　(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13万元

　　(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V

　　3.总地价

　　2006年9月1日的总地价：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74万元

　　答案

　　论述题

　　1、

　　【正确答案】 1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。

　　2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300m2独立车棚的面积。

　　商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=3583.05(万元)或3760.52×8700=3271.65万元。

　　3.在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。

　　总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04V

　　V=5322.25万元