阅读理解

　　1、甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。

　　<1> 、法院第一次拍卖的保留价应为(　)万元。

　　A、7500

　　B、9600

　　C、12000

　　D、18000

　　<2> 、拍卖完成后，首先应支付的费用为(　)。

　　A、施工单位工程款

　　B、银行贷款

　　C、第三方欠款

　　D、拍卖变现时的费用及税金

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　　<3> 、拍卖变现时的费用及税金不包括(　)。

　　A、拍卖佣金

　　B、营业税及附加

　　C、评估费

　　D、房地产税

　　2、甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。

　　<1> 、针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是(　)。

　　A、认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价

　　B、认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价

　　C、不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托

　　D、进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作

　　<2> 、如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为(　)。

　　A、估价委托书载明的房屋坐落地址

　　B、房屋权属证书记载的坐落地址

　　C、实地查勘显示的房屋门牌号地址

　　D、房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因

　　<3> 、如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于(　)。

　　A、未定事项假设

　　B、背离事实假设

　　C、不相一致假设

　　D、依据不足假设

　　3、抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。

　　<1> 、按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿(　)万元。

　　A、70

　　B、60

　　C、40

　　D、30

　　<2> 、如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按(　)分别受偿。

　　A、所欠债务的总额比例

　　B、所欠债务的先后顺序

　　C、尚欠债务的比例

　　D、债权人索债的急缓程度

　　<3> 、如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿(　)万元。

　　A、70

　　B、60

　　C、40

　　D、30

　　<4> 、该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为(　)。

　　A、抵押价值

　　B、处分抵押物时的市场价值

　　C、抵押价值-处分抵押物的费用及税费

　　D、处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

　　4、估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。

　　<1> 、房地产的抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。下列不属于法定优先受偿款的是(　)。

　　A、已抵押担保的债权数额

　　B、发包人拖欠承包人的建设工程价款

　　C、其他法定优先受偿款

　　D、估价费用

　　<2> 、抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是(　)。

　　A、不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值

　　B、不得高估法定优先受偿款

　　C、不得低估预期实现抵押权的费用

　　D、不得低估税金

　　<3> 、下列房地产中，可以设定抵押的是(　)。

　　A、土地所有权

　　B、权属有争议的房地产

　　C、已依法公告列入征收范围的房地产

　　D、以出让方式取得的国有土地使用权

　　<4> 、关于房地产抵押估价，下列说法错误的是(　)。

　　A、估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产

　　B、应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件

　　C、房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析

　　D、为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况

　　5、某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。

　　<1> 、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是(　)。

　　A、将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告

　　B、将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告

　　C、两个厂区分别估价，出具一份估价报告

　　D、视委托人要求进行估价并出具估价报告

　　<2> 、委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为(　)。

　　A、可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价

　　B、只能对两个厂区的土地进行估价

　　C、可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价

　　D、可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价

　　<3> 、对乙厂区的土地估价的思路应当是(　)。

　　A、按出让土地使用权评估其公开市场价值

　　B、按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　C、用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　D、用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去建设成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

　　6、某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。

　　<1> 、关于估价机构的选定方式，下列说法错误的是(　)。

　　A、被征收人协商

　　B、房屋征收部门选定

　　C、被征收人投票选定

　　D、被征收人摇号

　　<2> 、房屋征收估价委托书由(　)出具。

　　A、被征收人

　　B、估价机构

　　C、房屋征收部门

　　D、公安机关

　　<3> 、关于房屋征收估价，下列说法错误的是(　)。

　　A、房屋征收范围内的征收估价工作，原则上由一家房地产估价机构承担

　　B、房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘

　　C、房地产估价机构可以转让受托的房屋征收估价业务

　　D、房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示

　　7、甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。

　　<1> 、对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为(　)。

　　A、修复成本法

　　B、损失资本化法

　　C、赔偿实例比较法

　　D、损害前后差价法

　　<2> 、规划调整给该开发项目造成的损失不包括(　)。

　　A、投资利息损失

　　B、土地价值减损

　　C、前期工程费损失

　　D、酒店品质受损造成经营收益损失

　　<3> 、规划调整给该酒店造成的价值减损额为(　)万元。

　　A、655.85

　　B、682.08

　　C、1675.85

　　D、1702.08

　　8、需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2矩形土地;2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2。

　　<1> 、下列关于增值收益的表述中正确的是(　)。

　　A、以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值

　　B、以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

　　C、以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配

　　D、1号地块比2号地块对增值额的贡献小

　　<2> 、在甲、乙两宗地块之间分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

　　A、以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

　　B、以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

　　C、以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

　　D、以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例

　　<3> 、假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为(　)万元。

　　A、1616

　　B、2560

　　C、1882

　　D、1920

　　答案

　　阅读理解

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未做评估的，保留价由人民法院参照市场价确定，并应当征询有关当事人的意见。拍卖保留价：总建筑面积5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元/㎡，6000×(5-3)=12000万元。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。已抵押房地产进行拍卖时，优先偿还的次序，第一个要还的就是拍卖变现时的费用及税金。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。拍卖变现时的费用及税金不包括房地产税。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押人一共欠债80+20=100万元，其中欠甲80万元，抵押品变卖60万元，那么甲还有20万元属于普通债权，普通债权是按比例偿还的，因此选C。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。优先受偿顺序是：商品房预售款、拖欠的工程款、土地出让金、已抵押债权。甲只能优先受偿100-10-20=70万元。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。变现价值就是当还不起贷款了，要拍卖，扣除了手续费等以后剩下的款项就是变现价值。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。参见教材P221。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。只有选项D可以设定抵押，其他三项都不可以抵押。参见教材P221～222。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”参见教材P228。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是估价方法。在估价时最恰当的做法是将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房屋和土地估价。划拨土地使用权不可以单独抵押，但连同地上建筑物是可以抵押的。所以选C。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是土地估价。按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。选项C错误，房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收估价业务。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。不涉及损害后修复的费用，不适宜选用修复成本法。损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%;赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元;损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。

　　规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，包括前期工程费损失。

　　使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%，这部分是酒店品质受损造成经营收益损失。

　　酒店现已按期竣工则不包括投资利息损失，但前期工程费多支出，所以会产生相应的投资利息损失。

　　土地的使用年限未缩短，容积率没有变，所以土地价值未减损，不包括土地价值减损。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。简单的收益计算：1020+50/7%(1-1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是增值收益。以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是增值收益的分配方法。选项D对于价格变动难以确定分配增值收益。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是增值收益。甲单位付给乙单位的土地总价最多=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(万元)。