简答题

　　1、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。

　　<1> 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明?

　　<2> 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

　　<3> 、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些?

　　2、甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行征收估价，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据相关资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

　　<1> 、房屋征收估价时，应如何选定估价机构?

　　<2> 、针对酒楼业主不允许估价人员进入酒楼实地查勘这一情况，在估价程序上应如何处理?

　　<3> 、对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

　　<4> 、被征收房屋室内装饰装修价值应如何确定?

　　3、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

　　<1> 、这样的做法有哪些错误?

　　<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

　　4、某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

　　<1> 、评估该宗房地产价格时，如何来界定土地用途?适宜选用那些估价方法?

　　<2> 、政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?

　　<3> 、评估该宗熟地出让价格时，如何来界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用;二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高;三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。

　　【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：(1)弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;(2)用预算方式测算估价对象的重新购建价格;(3)测算估价对象的折旧;(4)求取估价对象的价值。

　　【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收估价业务。

　　【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。被征收人拒绝在实地查勘记录上签宇或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。

　　【正确答案】 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明。

　　3、

　　【正确答案】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：

　　(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例;

　　(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;

　　(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益;

　　(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。

　　【正确答案】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

　　4、

　　【正确答案】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。

　　【正确答案】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。

　　收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：建筑物拆除费用;土地开发费用(如七通一平费用等);其他成本费用(如财务成本、管理费用)。

　　【正确答案】 本题考查的是商业房地产估价的常用方法。出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、比较法、基准地价修正法。