简答题

　　1、商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面?

　　2、房地产估价机构接受委托对某商住型商务办公房地产进行整幢房地产估价时应注意的问题有哪些?

　　3、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些?

　　4、工业房地产估价的常用方法有哪些?

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：(1)租金中包含物业管理费;(2)租金中包含物业管理费、水电费;(3)租金中不包含物业管理费、水电费;(4)计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;(5)计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。参见教材P125。

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用比较法、收益法，居住用房主要采用比较法。此外还应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。参见教材P126。

　　3、

　　【正确答案】 本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。参见教材P142。

　　4、

　　【正确答案】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。工业房地产估价的常用方法有：成本法;比较法;收益法。(1)成本法，工业房地产估价时采用较多的是成本法。其中标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算;二是参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出;(2)比较法，工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例(特别是出租实例)通常较多，可以考虑采用比较法估价;(3)收益法，如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。参见教材P165～166。