一、问答题

　　(一)张某看中一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该地区极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700㎡。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?

　　【史家解析】

　　要重点了解掌握估价对象权益状况,，如土地用途、土地使用权性质、房屋所有权状况、是否设有抵押权、租赁权、地役权等用益物权，是否有共有权。此外，还应对估价对象进行现场查勘，了解其最基本的实物状况和区位状况。

　　【答案】

　　估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：1.土地权属状况;2.房屋产权状况;3.该房地产是否符合规划要求;4.土地使用基本状况;5.建筑物基本状况。

　　【考点来源】理论教材第三章《房地产价格和价值》。

　　(二)现有一幢用于出租经营的办公楼，2016年5月1日通过出让而获得的50年的土地使用权，地上建筑物是20年前建造的，有效年龄15年，在2016年4月底通过专家鉴定，剩余经济寿命为35年。目前，该写字楼的所有者拟于2017年1月初出售该办公楼，你作为房地产估价师，可以采用什么估价方法评估其出售价格?请写出两种估价技术路线。

　　【史家解析】

　　可以采用收益法、成本法估价。

　　【答案】

　　理论上可以采用收益法、比较法、成本法或假设开发法估价。估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法;估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法。估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。经综合考虑，选用收益法和成本法进行估价。

　　收益法估价技术路线：首先预测其净收益，其次，确定收益期限和收益价值。净收益测算时，要注意分析是否有租约及租约租金的合理性。如租约租金合理，在租约期内用租约租金，租约期外或未出租部分用市场租金。据题意，收益期限是在价值时点的建筑物剩余经济寿命，应为34.33年;选用合适的收益法公式，计算34.33年的收益价值，然后，再计算建筑物经济寿命结束后15年的建设用地使用权折现到价值时点的价格，两者相加即为最终的收益价值。

　　成本法的估价路线：通过搜集整理与估价对象类似房地产社会正常客观的开发成本数据，测算其土地成本、建设成本、管理费、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，加总得到其重新购建成本，然后，再按照建筑物经济寿命50年计算建筑物折旧(非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧)，最后，用重新购建成本减去建筑物折旧得出其出售价格。

　　【考点来源】理论教材第六章《收益法及其运用》、第七章《成本法及其运用》。

　　(三)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡。然后根据最高最佳利用原则选取350元/㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

　　【史家解析】

　　1.没有对该商业用房进行实地查勘。

　　2.不应该征询委托方的评估期望值，应该独立、客观、公正估价。

　　3.用3宗类似房地产的月租金综合确定该商业用房的有效毛收入的依据错误，不应根据最高最佳利用原则确定，应该取最可能估计值。

　　4.扣除运营费用的依据未明确，应该采用预测的客观数值。

　　5.确定有效毛收入时应考虑是否有押金或租赁保证金利息收入。

　　6.选用银行贷款利率作为折现率错误，应采用与获得该商业用房净收益具有同等风险的投资的报酬率(折现率)。

　　此题与某年考试真题有相似之处。

　　【答案】

　　1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘(2分)。

　　(或：未对甲公司提供的资料进行核实;2分;未对估价对象拍照;1分)

　　2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值(2分)。

　　3.确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率(史记：和收租损失率)(2分)。

　　(或：不应把租金直接作为有效毛收入;2分)

　　4.不应选用350元/㎡做为估价对象的客观租金(或应采用三个可比实例的平均值;曲解了最高最佳利用原则)(2分)。

　　(或：未说明收益年限;2分)

　　5.不应选用银行贷款利率作为折现率(2分)。

　　【考点来源】理论教材第六章《收益法及其运用》和第十章《房地产估价程序》。

　　二、单项选择题

　　(一)某乡的李某2006年在县城购置了一处临街门市房，三大间，建筑面积90平方米。2008年3月李某病故。李某双亲及老伴早逝，膝下只有两个儿子，李某临终前委托某房地产估价机构对该门市进行估价，评估结果为120万元。李某立下遗嘱：该门市房由两个儿子继承。李某病故后，兄弟俩共同出资砌墙，将门市一分为二。2009年1月，大儿子欲将其门市转让给其兄弟，其兄弟也同意购买(假设当地从2008年至2009年房地产市场行情没有变化且房屋折旧可忽略不计)，则：

　　1.大儿子那一半门市的正常合理价格为( )。

　　A.60万元

　　B.小于60万元

　　C.大于60万元

　　D.说不清

　　【答案】B

　　【试题解析】分割后房地产评估价格之和一般会低于未分割前整体房地产价格。

　　【考点来源】房地产合并、分割转让估价。

　　2.大儿子那一半门市转让给其兄弟，最高可实现价格为( )。

　　A.60万元

　　B.小于60万元

　　C.大于60万元

　　D.说不清

　　【答案】A

　　【试题解析】分割后房地产评估价格之和一般会低于未分割前整体房地产价格。若转让给其兄弟，出于亲朋好友间交易的考虑及合并后其兄弟可整体经营的好处，则其转让价格最高会到60万元。

　　【考点来源】房地产合并、分割转让估价。

　　(二)甲、乙是两块相邻矩形空地，规划用途均为商业。这两宗地块地势平坦，日照、通风、干湿条件相同，水、电、煤气、通讯等基础设施完备。乙地块所有者丙公司和甲地块所有者丁公司均有将对方地块买下并将两地块合并兴建一座购物中心的意愿。丙、丁公司联合于2017年3月5日委托某房地产估价机构对两地块的购买价格进行评估，3月10日估价人员到现场进行实地勘查，并于3月20日出具了估价报告。估价结果是：甲地块市场价格为2250万元，乙地块市场价格为3800万元，甲乙两地块合并后的市场价值为7200万元。请问：

　　3.价值时点应定在( )。

　　A.2017年3月5日

　　B.2017年3月10日

　　C.2017年3月20日

　　D.2017年4月5日

　　【答案】B

　　【试题解析】价值时点应在委托后估价作业日期内某一时点，从题意及给出选项来看，现场勘查之日即为价值时点。

　　【考点来源】房地产合并、分割转让估价。

　　4.丁公司为了购得乙地块，其最可能购买价为( )万元。

　　A.3800万元

　　B.3400万元

　　C.4950万元

　　D.4482万元

　　【答案】D

　　【试题解析】合并增值额=7200-(2250+3800)=1150(万元)，乙地块增值分配率=(7200-2250)÷[(7200-2250)+(7200-3800)]=59.28%，1150×59.28%=681.74(万元)，则丁公司购买乙地块最可能购买价为3800+681.74=4482(万元)。

　　【考点来源】房地产合并、分割转让估价。

　　5.丙公司为了购得甲地块，其最可能购买价为( )万元。

　　A.2250万元

　　B.3400万元

　　C.2718万元

　　D.4950万元

　　【答案】C

　　【试题解析】合并增值额=7200-(2250+3800)=1150(万元)，甲地块增值分配率=(7200-3800)÷[(7200-2250)+(7200-3800)]=40.72%，1150×40.72%=468.26(万元)，则丁公司购买乙地块最可能购买价为2250+468.26=2718(万元)。

　　【考点来源】房地产合并、分割转让估价。

　　(三)2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000㎡的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼作出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。

　　6.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为( )亿元。

　　A.10

　　B.11

　　C.13

　　D.15

　　【答案】B

　　【试题解析】再次抵押价值=未设定法定优先受偿权利下价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数=15-2/50%=11(亿元)。

　　【考点来源】理论教材第三章第一节《房地产价格和价值的种类》。

　　7.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为( )亿元。

　　A.12

　　B.14

　　C.15

　　D.16

　　【答案】D

　　【试题解析】2011年7月1日该综合楼的被征收价值为完全产权状况下的市场价值16亿元，不考虑抵押因素的影响。

　　【考点来源】理论教材第三章第一节《房地产价格和价值的种类》。

　　8.征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应( )。

　　A.委托房地产估价机构评估确定

　　B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定

　　C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定

　　D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定

　　【答案】C

　　【试题解析】《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。

　　【考点来源】《房地产估价规范》房地产征收、征用估价。

　　9.政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为( )。

　　A.征收补偿方案

　　B.行政诉讼权利

　　C.行政复议权利

　　D.搬迁期限

　　【答案】D

　　【试题解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》“第十三条　 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”。

　　【考点来源】《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

　　(四)有一房地产，土地面积为2500㎡，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/㎡，土地使用权剩余年限为43年;现在重新取得该土地使用权年限50年的地价为1200元/㎡，若土地的报酬率为8%，问：

　　10.该房地产土地部分的现时总价为( )元/㎡。

　　A.1195.43

　　B.1218.95

　　C.1181.34

　　D.1224.58

　　【答案】C

　　【考点来源】理论教材《收益法及其运用》第二节：报酬资本化法的公式。

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