案例分析题（一）土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/m2。

　　请问：

　　1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?

　　2.2007年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合量性?

　　答案：

　　1.(1)评估的依据为其合法用途，即住宅，而转让目的为商业用途，故评估结果低于转让价格。

　　(2)从评估目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。

　　(3)估价时点的市场情况可能发生了变化。

　　(4)评估的是公开市场价值，与实际成交价格可能一致。

　　2.(1)估价时点不同，房地产价格可能发生了变化。

　　(2)最终拆迁补偿标准由拆迁入和被拆迁入协商确定，与评估结果可能存在差异。

　　(3)住宅和商铺的补偿价格不同。

　　(二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见表4—11。

　　表4-11 店面成交情况

　　请问：

　　1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

　　2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素? (说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)

　　答案：

　　1.(1)权属资料。

　　(2)估价对象收益和费用资料。

　　(3)其他房地产状况资料。

　　(4)规划部门批准的规划设计条件或详细规划。

　　2.(1)建筑装修。

　　(2)设施设备。

　　(3)商铺类型。

　　(4)层高及平面布局。

　　(5)成新状况。

　　(三)2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。

　　请问：

　　1.评估出租人权益价值时，承担人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

　　2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

　　答案：

　　1.(1)未来市场租金是否低于合同约定的租金。

　　(2)租赁合同的规定对承租人毁约是否提供一定的保护，如违约赔偿较低等。

　　(3)保有成本是否低于租赁成本。

　　2.先测算租期内至估价时点市场租金收益价值，再测算租期内至估价时点约定租金收益价值，有租约限制价值减无租约限制市场价值即为承租人价值。