(一)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

　　由于开发规模较大且拟采用的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低 100 元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年 5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

　　1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定现金流量

　　折现法技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。

　　2.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。

　　3.在确定开发成本时，应采用()

　　A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

　　4.在确定开发成本时，应采用()。

　　A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

　　5.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括()。

　　A.销售费用、销售税费和开发利润

　　B.销售费用、销售税费和所得税

　　C.销售费用、销售税费和购地税费

　　D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。

　　估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

　　6.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵价值。下列关于房地产抵贷款风险的表述中，

　　正确的是( )。A.抵期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险

　　C.抵人不能履行债务时，因处置抵物的强制性等造成房地产价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是房地产抵估价。抵期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成耗损风险。抵人不能履行债务时，因处置抵物的强制性等造成市场变现风险。

　　7.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。

　　A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是收益法。关于净收益，选项 D 为利润总额、折旧和财务费用，再扣减

　　商业利润。

　　8.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。

　　A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧

　　B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息

　　C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金

　　D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本考查的是成本法。在估价测算过程中土地取得成本不应包括补缴的土地使用权

　　出让金。

　　9.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为 3500 万元，则( )。

　　A.3500 万元是该宾馆的公开市场价值

　　B.3500 万元是该宾馆房地产的公开市场价值

　　C.3500

　　万元是保险事故发生后的损失价值

　　D.投保时，保险金额不能超过 3500 万元

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是保险价值。投保时，保险金额不能超过 3500 万元。

　　(二)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区于 20 世纪 90 年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批后重建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。

　　1.针对以上情况,在估价时最恰当的做法是( )。

　　A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告

　　B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告

　　C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告

　　D.视委托人要求进行估价并出具估价报告

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本考查的是估价方法。在估价时最恰当的做法是将两个厂区视为两个估价项目分

　　别估价，每个项目出具一份估价报告。

　　2.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价

　　机构认为( )。

　　A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价

　　B.只能对两个厂区的土地进行估价

　　C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价

　　D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价『正确答案』C

　　『答案解析』本考查的是房屋和土地估价。划拨土地使用权不可以单独抵，但连同地上建筑物是可以抵的。所以选 C。

　　3.对乙厂区的土地估价的思路应当是( )。A.按出让土地使用权评估其公开市场价值B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　D.用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、

　　销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费『正确答案』B

　　『答案解析』本考查的是土地估价。按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金。