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2019房地产估价师《案例分析》试题及答案(四)

来源 :中华考试网 2019-01-31

  某公司接受某物业委托,对商厦改造提出以下两个方案:

  方案甲:对原物业进行改建。该方案预计投资6000万元,改建后可使用10年。使用期间每年需维护费300万元,运营10年后报废,残值为0。

  方案乙:拆除原物业,并新建。该方案预计投资30000万元,建成后可使用60年。使用期间每年需维护费500万元,每20年需进行一次大修,每次大修费用为1500万元,运营60年后报废,残值800万元。

  年基准收益率为6%。

  资金等值换算系数表1

n

3

10

20

40

60

63

(P/F,6%,n)

0.8396

0.5584

0.3118

0.0972

0.0303

0.0255

(A/P,6%,n)

0.3741

0.1359

0.0872

0.0665

0.0619

0.0616

  <1> 、如果不考虑两方案建设期的差异,计算两个方案的年费用。

  <2> 、若方案甲、方案乙的年系统效率分别为2000万元、4500万元,以年费用作为寿命周期成本,计算两方案的费用效率指标,并选择最优方案。

  <3> 、如果考虑按方案乙该商厦需3年建成,建设投资分3次在每年末等额投入,此时其年系统效率假设为4800,试重新对方案甲、方案乙进行评价和选择。

  参考答案

  【正确答案】 方案甲年费用=300+6000(A/P,6%,10)=300+6000×0.1359=1115.40(万元)

  方案乙年费用=500+30000(A/P,6%,60)+1500(P/F,6%,20)(A/P,6%,60)+1500(P/F,6%,40)(A/P,6%,60)-800(P/F,6%,60)(A/P,6%,60)

  =500+30000×0.0619+1500×0.3118×0.0619+1500×0.0972×0.0619-800×0.0303×0.0619=2393.48(万元)

  【正确答案】 方案甲的费用效率=2000/1115.40=1.79

  方案乙的费用效率=4500/2393.48=1.88

  因方案乙的费用效率高于方案甲,因此应选择方案乙。

  【正确答案】 方案乙的年费用={[2393.48-30000×(A/P,6%,60)]×(P/A,6%,60)×(P/F,6%,3)+(30000/3)×(P/A,6%,3)}×(A/P,6%,63)

  ={[2393.48-30000×0.0619]×1/0.0619×0.8396+[(30000/3)×1/0.3741]}×0.0616=2094.86(万元)

  方案乙的费用效率=4800×(P/A,6%,60)×(P/F,6%,3)×(A/P,6%,63)/2094.86

  =4800×1/0.0619×0.8396×0.0616/2094.86=1.91

  因方案乙的费用效率高于方案甲,因此应选择方案乙。

试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]: 历年真题+模拟试卷+错题练习

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