二、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

　　【问题】

　　1.这样的做法有哪些错误?

　　2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

　　【正确答案】

　　1.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　错误如下：

　　(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例(2分);

　　(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益(2分);

　　(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益(2分);

　　(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)(2分)。

　　参见教材P107。

　　2. 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定(2分)。

　　某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

　　【问题】

　　1.该商场周边近期有较多权利性质相像的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?

　　2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

　　3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

　　【正确答案】

　　1.本题考查的是影响商业房地产价格的因素。

　　不可取。

　　因为虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同。

　　这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

　　参见教材P104。

　　2.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　确定出租部分潜在毛收入时应注意：

　　(1)租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;

　　(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;

　　(3)应考虑是否存在无形收益。

　　参见教材P108。

　　3. 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　确定自营部分净收益时应注意：

　　(1)应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

　　(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。

　　(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。

　　参见教材P109。