阅读理解

　　1 1 、甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为 0 7500 万元。购得该项

　　目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹

　　借资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为 0 9000 万元。

　　<1> 、若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

　　<2> 、估价对象抵押的合法性分析应包括哪些内容?

　　2 2 、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征

　　收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中 A A 房屋办理了权属登记，B B 房屋为其 0 10 年前自行建设，未办理相

　　关手续。甲房地产估价机构只评估 A A 房屋，B B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估

　　结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

　　<3> 、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是(　)。

　　A、依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估

　　B、依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估

　　C、该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估

　　D、该自建房屋已建 10 年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估

　　<4> 、此房屋的评估过程为：收集和测算类似房地产价格;修正类似房地产价格;确

　　定被征收房屋价格。此房屋评估采用的是(　)。

　　A、收益法

　　B、成本法

　　C、比较法

　　D、假设开发法

　　<5> 、张某对评估结果有异议，首先应当(　)。

　　A、委托其他评估机构另行评估

　　B、向原估价机构申请复核评估

　　C、向当地评估专家委员会申请鉴定

　　D、向当地人民法院提起诉讼

　　3 3 、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进

　　行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 5 15 万元被严

　　重低估，理由是他 3 3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 0 30 万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。

　　<6> 、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，

　　你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明?

　　<7> 、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说

　　明采用该种方法评估的主要步骤。

　　<8> 、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些?

　　4 4 、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依

　　法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优

　　先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

　　<9> 、估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?

　　<10> 、拍卖保留价应由谁确定?如何确定?

　　<11> 、乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司

　　注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

　　<12> 、简述对划拨土地上的房产估价的技术路线。

　　5 5 、某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损

　　坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估

　　价机构对该户业主的损失价值进行评估。

　　<13> 、本估价项目最适宜采用的估价方法是(　)。

　　A、修复费用法

　　B、损失资本化法

　　C、赔偿实例比较法

　　D、损害前后价差法

　　<14> 、本估价项目的估价结果不包括(　)。

　　A、屋面及室内装修修缮费用

　　B、损坏家具家电维修费用

　　C、房屋使用人周转安置费用

　　D、房屋市场价值的减损额

　　<15> 、若此商品房的质量缺陷不是由于渗雨导致的，而是工程质量的原因造成的可修

　　复缺陷，则此房屋不可采用(　)进行评估。

　　A、重置成本法

　　B、影子工程投资法

　　C、市场法

　　D、价差法

　　6 6 、

　　房地产抵押估价报告

　　估价项目名称： ×× 市开发区 ×× 路 ×× 号房地产抵押价值估价

　　估价委托人： ×× 有限公司

　　房地产估价机构： ×× 房地产估价有限公司

　　注册房地产估价师： ××× (注册号： ××× )、 ××× (注册号： ××× )

　　估价作业日期：2 2012 年 年 0 10 月 月 1 1 日至 2 2012 年 年 0 10 月 月 8 8 日

　　估价报告编号： ×× 估字 [2012] 第 ×× 号

　　致估价委托人函(略)

　　目录(略)

　　估价师声明(略)

　　估价假设和限制条件(略)

　　估价结果报告

　　一、估价委托人(略)

　　二、房地产估价机构(略)

　　三、估价对象

　　估价对象为 ×× 市开发区 ×× 路 ×× 号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为 ×× 有限公司，房地产

　　权证号为： ×× 号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000㎡ ;土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终

　　止日期为 2 2052 年 年 0 10 月 月 3 13 日，土地使用权面积为 25000㎡ 。

　　估价对象位于 ×× 市开发区 ×× 路与 ×× 大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内

　　达到 “ 七通一平 ” (通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整)，公共配套齐全。

　　(土地其他情况略)

　　估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：

　　一号车间：单层，钢结构，建筑面积 10000㎡ ，建成于 2 2002 年，1 2011 年进行了电力改造，尚有 1 11 万元工程

　　尾款未结清，层高 16.5m ，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情

　　况良好，可正常使用。

　　二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000㎡ ，建成于 2 2002 年，层高 8m ，目前出租给其他公司使用，租期到

　　5 2015 年 年 2 12 月 月 1 31 日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。(建筑物其他情况略)

　　四、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　五、价值时点

　　本次估价的价值时点为 2 2012 年 年 0 10 月 月 3 13 日。

　　六、价值类型

　　本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略)

　　七、估价原则(略)

　　八、估价依据(略)

　　九、估价方法(略)

　　十、估价结果

　　估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产

　　市场价值为：人民币 6 9666 万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。

　　估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币 0 0 万元(大写：人民币零万元整)。因

　　此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币 6 9666 万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价：

　　4 6444 元 /㎡ 。

　　十一、注册房地产估价师(略)

　　十二、估价作业期

　　2 2012 年 年 0 10 月 月 1 1 日至 2 2012 年 年 0 10 月 月 8 8 日。

　　十三、估价对象变现能力分析(略)

　　估价技术报告

　　一、估价对象实物状况描述与分析(略)

　　二、估价对象权益状况描述与分析(略)

　　三、估价对象区位状况描述与分析(略)

　　四、市场背景描述与分析

　　1.×××× 市近年经济快速发展，2 2012 年 年 P GDP 同比增长 12% ，财政收入同比增长 9% ，固定资产投资规模增长

　　15% 。(其他经济发展情况略)

　　2.×× 市房地产市场发展状况

　　××市 市 2 2012 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长 9% ，写字楼成交量

　　同比增长 12% ，商业物业成交量同比增长 5% 。住宅成交价格同比上升 12% ，写字楼成交价格同比上升 10% ，商

　　业物业成交价格上升 16% 。

　　五、最高最佳利用分析(略)

　　六、估价方法适用性分析(略)

　　七、估价测算过程

　　(一)成本法测算过程

　　1. 土地取得成本

　　采用比较法计算同类用途出让土地使用权价格为 0 1300 元 /㎡ 。(测算过程略)

　　土地取得成本= 1300×25000 = 3250 (万元)

　　2. 建设成本

　　(1 1 )建筑安装工程费

　　当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为 0 2600 元 /㎡ 。(依据略)

　　建安工程费= 2600×15000 = 3900 (万元)

　　(2 2 )勘察设计和前期工程费

　　勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的 9% 。(依据略)

　　勘察设计和前期工程费= 3900×9% = 351 (万元)

　　(3 3 )基础设施建设费

　　基础设施建设费为每平方米建筑面积 0 290 元。(依据略)

　　基础设施建设费= 290×15000 = 435 (万元)

　　(4 4 )其他工程费

　　其他工程费为每平方米建筑面积 0 130 元。(依据略)

　　其他工程费= 130×15000 = 195 (万元)

　　(5 5 )开发期间税费

　　开发期间税费为每平方米建筑面积 0 210 元。(依据略)

　　开发期间税费= 210×15000 = 315 (万元)

　　(6 6 )建设成本

　　建设成本= 3900 + 351 + 435 + 195 + 315 = 5196 (万元)

　　3. 管理费用

　　管理费用比率一般按 4% 计算(依据略)

　　管理费用= 5196×4% = 207.84 (万元)

　　4. 销售费用

　　销售费用比率一般按 3% 计算(依据略)

　　销售费用=( 3250 + 5196 ) ×3% = 253.38 (万元)

　　5. 投资利息

　　计息期按一年计算，利率按 6.15% 计算。(依据略)

　　投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用) ×6.15%

　　=( 3250 + 5196 + 207.84 + 253.38 ) ×6.15%

　　= 547.79 (万元)

　　6. 销售税费销售税费一般为销售价格 V V (即开发完成后的价值)的 5.65% 。(依据略)

　　销售税费= V×5.65%

　　7. 开发利润

　　项目成本利润率为 15% 。(依据略)

　　开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息) ×15%

　　=( 3250 + 5196 + 207.84 + 253.38 + 547.79 ) ×15% = 1418.25 (万元)

　　销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费

　　=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格 ×5.65%

　　销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/ / (1 1 - 5.65% )

　　=( 3250 + 5196 + 207.84 + 253.38 + 547.79 + 1418.25 )/ / (1 1 - 5.65% )= 11524.39 (万元)

　　8. 折旧

　　根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为 90% 。(确定过程略)

　　房地产现值为： 11524.39×90% = 10371.95 (万元)

　　取整：2 10372 万元

　　单价： 10372/15000 = 6915 (元 /㎡ )(取整)

　　(二)收益法测算过程

　　收益价格 V V = A/ ( Y-g ) [1- (1 1 +g g ) n n / / (1 1 +Y Y ) n n ] ]

　　式中

　　A A — — 年净收益;

　　Y Y — — 报酬率;

　　g g — — 年收益递增率;

　　n n — — 收益年限。

　　1. 测算年净收益

　　年有效毛收入=月租金 ×12× 收益总面积 × 出租率+其他收入

　　年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用(物业管理费、水电费等)

　　年净收益=年有效毛收入- - 年运营费用

　　(1 1 )年有效毛收入

　　该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为 5 1.5 元/ / ( ㎡? 天)(不包括物业费、水电费)，空置率为

　　5% 。(依据及测算过程略)

　　年有效毛收入=日租金 ×365× ( 1-5% )= 1.5×365×0.95 = 520.13 (元 /㎡ )

　　(2 2 )年运营费用

　　1 1 )营业税及附加

　　包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的 5.5% 。

　　营业税及附加= 520.13×5.5% = 28.61 (元 /㎡ )

　　2 2 )房产税

　　房产税占租金有效毛收入的 12% 。

　　房产税= 520.13×12% = 62.42 (元 /㎡ )

　　3 3 )维修费

　　维修费为 2 5.2 元 /㎡ 。(依据及测算过程略)

　　4 4 )管理费

　　管理费占租金有效毛收入的 3% 。(依据略)

　　管理费= 520.13×3% = 15.6 (元 /㎡ )

　　5 5 )保险费

　　经测算，保险费为 9 10.39 元 /㎡ 。(依据及测算过程略)

　　(3 3 )年净收益

　　年净收益=有效毛收入- - 营业税及附加- - 房产税- - 维修费- - 管理费- - 保险费

　　= 520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39 = 397.97 (元 /㎡ )

　　2. 确定报酬率 Y Y

　　经测算，报酬率为 7% 。(依据及测算过程略)

　　3. 确定收益逐年递增比率 g g

　　经测算，估价对象净收益每年递增 1% 。(依据及测算过程略)

　　4. 确定尚可收益年限 n n

　　估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为 0 60 年，该房地产建成于 2 2002 年，则建筑物剩余使用年限为 0 50 年。

　　再根据委托人提供的估价对象 《 房屋所有权证 》 、 《 国有土地使用证 》 和 《 土地使用权出让合同 》 ，土地使

　　用权终止日期为 2 2052 年 年 0 10 月 月 3 13 日，土地剩余年限为 0 40 年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需

　　要无偿收回建设用地使用权。按照 《 房地产估价规范 》 ( GB/T 　 50291-2015 )的规定，建筑物耐用年限长于

　　土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用 0 40 年，即收益年限 n n 为 为 0 40 年。

　　5. 测算收益价格

　　V V = A/ (Y Y -g g ) [1 -(1 1 +g g ) n n / / (1 1 +Y Y ) n n ] ]

　　= 397.91/ ( 0.07-0.01 ) ×[1- (1 1 + 0.01 ) 40 / / (1 1 + 0.07 ) 40 ] ] =2 5972 元 /㎡ (取整)

　　八、估价结果确定

　　采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：

　　评估单价=( 6915 + 5972 ) /2 = 6444 (元 /㎡ )(取整)

　　评估总价= 6444×15000 = 9666 (万元)

　　估价对象于价值时点的价值为人民币 6 9666 万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。

　　单价：4 6444 元 /㎡

　　附件(略)

　　<16> 、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处(每指明 1 处错误得

　　3 分，本题全对得 40 分。)