2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

　　【问题】

　　1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同?

　　2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?

　　3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?

　　【正确答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。

　　拆迁估价的价值标准为市场公开价值。不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素，故估价时不考虑租赁的影响。(3 分)

　　最新规定：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　参见教材 P244。

　　2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。

　　根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：

　　被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记录为准。(1 分)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(1 分)

　　拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(1 分)

　　若对房屋性质不能协商一致的，应当向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。(1 分)

　　最新规定：房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

　　参见教材 P244。

　　3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。

　　被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定;协商不成的，可以委托评估确定。(3 分)

　　或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。(2 分)

　　或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租

　　赁期满后装修的残余价值。(2 分)

　　最新规定：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由

　　征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　参见教材 P245。

　　问答题之“拍卖评估”

　　依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》

　　注意学习强制拍卖基本知识：强制拍卖的概念、特点、原则、强制拍卖与任意拍卖的区别