习题

　　2003 年 8 月甲公司购买了某幢写字楼的第 6～8 层，2005 年 5 月甲公司与乙公司签订了一个 10 年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为 2007 年 10 月 15 日。

　　【问题】1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。

　　2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

　　『正确答案』收益法价值的内涵、价值的形成过程。

　　1.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。(1)市场租金和合同租金(或租约租金)差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，承租人毁约可能性大;

　　(2)保有成本是否低于租赁成本。从承租方角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力(即其经营收入不足以支付租金)，承租人毁约可能性大;

　　(3)租赁合同规定对承租人毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，承租人毁约可能性大。2.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。先测算价值时点至租约期满的市场租金

　　收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。