甲公司有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房

　　地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的 3 个临街首层店面的成交情

　　况，具体如下：

　　【问题】1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

　　2.若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪 5 个主要因素?

　　(说明：回答若超过 5 个，只按前 5 个评分)

　　『正确答案』

　　1.本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：(1)估价对象权属资

　　料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证;法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他

　　项权利的说明;(2)估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。参见教材 P67。

　　2.本题考查的是影响商业房地产价格的因素。应考虑的因素包括：土地使用年限(或房地产收益年限

　　或新旧程度或成新度);宽深比或临街宽度或临街状况;使用面积比例或得房率或面积、使用面积等;装

　　修或实施设备情况;净高或平面布局或内部格局或平面形状等。参见教材 P104～107。