习题展示(二)

　　某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为 2006 年 6 月 15 日。根据委托

　　方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2001 年 6 月通过出让取得，2002 年 6 月开始建设。委托方提供的实

　　际成本价格为 1800 元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并

　　计算了自 2001 年 6 月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用

　　符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 1800 元/㎡。

　　【问题】1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　这题可作为成本法的应用范例：

　　重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在价值时点的国家财税

　　制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

　　『正确答案』

　　1.本题考查的是成本法。错误有：

　　(1)应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。

　　或：不应采用实际支出时的各项成本费用。(3 分)

　　(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　或：不应计自 2001 年 6 月至估价时点。(2 分)

　　(3)利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。

　　或：利润不应是开发商的期望利润。(2 分)

　　2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。

　　或：(1)可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。(1 分)

　　(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。(1 分)

　　(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。(1 分)