2018年房地产估价师案例分析考试精选试题(4)
来源 :中华考试网 2018-05-01
中二、单项选择题
1.A 2.A 3.D 4.D 5.A 6.B 7.B 8.D 9.C 10.D
三、指错题
1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。
2.估价对象权益描述不全,未交代有共有权人,是否设立抵押权等。
3.估价对象未说明是否为整体估价,但不包括动产。
4.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。
5.估价结果数值表述不严谨,应指明总建筑面积及每建筑面积的单价。
6.估价结果不应有可能字样。
7.估价报告有效期表述不正确(和2006年考试真题相同,当时的答案是:正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用,本公司不负任何责任”)。
8.市场法中缺计算公式(本题考点和06年相同,指错题中也有这一项)。
9.可比实例C选取不恰当,可能不在一个供需圈(或可比实例C未说明是否在同一供求范围内)。
10.可比实例成交价格内涵不清(未说清是建筑面积还是使用面积)。
11.可比实例C未指明用途,应指明办公用途。
12.交易日期调整依据错误,应指明显细分市场的(不应是商品住宅市场价格比较平稳,而应该是估价对象类似的办公用房4~6月份价格平稳)。
13.区域因素中,商业繁华程度应为办公聚集度。
14.“公共设施配套情况”应为基础设施完备度或外部配套。
15.个别因素缺少物业管理的修正。
16.可比实例B装修调整系数有误(或装修档次描述不清,应有详细说明)。
17.成新率100%与“较新”不符,应为全新。
18.基础设施情况属区域因素。
19.估价对象共五层,可比实例为四层,应说明或修正。
20.缺少权益状况因素说明与调整。
21.收益法中,出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确,应说明是否为客观水平且应说明是预测值。
22.年总收入未考虑收租损失。
23.收益法测算中,年总收入未说明是预测值。
24.收益法测算中,管理费取值未说明理由。
25.年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。
26.租金收入未考虑可出租面积比率。
27.运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取(或租金内涵交代不清)。
28.估价对象使用年限至2053年6月30日错,应为6月29日。
29.估价对象收益年限用50年错,应为45年。
30.收益法测算中,收益价格确定时应说明土地不可续期。
31.收益法测算时,应给出净收益的三种估计值并最终确定是哪一种估计值。
32.收益价格单价应取元为整数,这样与市场法精确度一致。
33.估价结果的表述,估价技术报告与估价结果报告不一致。
四、改错题
1.价值定义错,应为估价对象的公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响,包含建筑物装修部分的价值。
2.估价时点错,应为2008年8月30日(取得拆迁许可证之日)。
3.估价依据缺《城市房屋拆迁估价指导意见》。
4.估价方法错,应改为或增加:由于估价对象为收益性的房地产,附近地区房地产租赁活跃,故可采用收益法进行评估。