房地产估价师

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2018年房地产估价师案例分析考试精选试题(4)

来源 :中华考试网 2018-05-01

  (二)甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006 年4月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改建为百货超市,并补交了土地使用权出让金,将土地变更为商业用途,土地使用期限为40年。自2006年 4月30日起至2046年4月29日止,约定不可续期。2008年4月30日,乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

  5.如果采用收益法估价,下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是(  )。

  A.该宗商业房地产的收益年限为28年

  B.该宗商业房地产的收益年限为28年,但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响

  C.该宗商业房地产的收益年限为38年

  D.该宗商业房地产的收益年限为38年,但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

  6.若该百货超市由乙公司自行经营,经营状况正常,年经营收入为6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营 收入的6%,商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%,经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元,房屋 资本化率为8%,土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为(  )万元。

  A.6625

  B.7333

  C.7571

  D.8833

  7.下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是(  )。

  A.项目改建投入的成本费用应包括:工业用途房地产的购买价格、补交的土地 出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

  B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

  C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

  D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

  (三)甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地,地上有三幢房屋,临路为店面,院内有一处仓库和一处住宅用房,基本情况见下表:

名称 

建筑面积
(㎡) 

建筑基底
面积(㎡) 

房屋结构 

建筑物重置
单价(元/㎡) 

建筑物
成新率 

店面 

1 000 

1 000 

砖混 

800 

90% 

仓库 

2 000 

2 000 

砖木 

500 

85% 

住宅 

1 500 

1 500 

砖混 

650 

90% 

  8、如果对上述房地产进行估价,当利用成本法测算土地价格时,不应计入土地取得相关税费的是(  )。

  A.耕地占用税

  B.征地管理费

  C.耕地开垦费

  D.新增建设用地有偿使用费

  9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元,住宅价值为195万元,则按土地价值进行分摊,店面应分摊的土地份额为(  )。

  A.22.22%

  B.33.61%

  C.36.55%

  D.37.80%

  10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁,下列关于拆迁估价的表述中,正确的是(  )。

  A.店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决,或由双方通过委托评估确定

  B.因拆迁估价对象为店面,所以应选用收益法进行估价

  C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定

  D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

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