六、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1.估算年有效毛收入

　　根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1-6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡。1—2层、3-6层、7—8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。

　　估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7-8层20%。

　　根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：

　　①1层年有效毛收入：A=1000X100X0.8X12=96.00(万元)

　　②2层年有效毛收入：B=1000X80X0.8X12X90%=69.12(万元)

　　③3层年有效毛收入：C=1000X60X0.75X12=63.00(万元)

　　④4层年有效毛收入：D：1000X60X0.75X12X85%=45.90(万元)

　　⑤5层年有效毛收入：E：1000X40X0.75X12X85%=30.60(万元)

　　⑥6层年有效毛收入：F：1000X30X12X85%=36.00(万元)

　　⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201)X20X0.7X12X 80%=8.21(万元)

　　年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(万元)

　　2.估算年运营费用

　　①年土地使用费：根据X X市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：

　　年土地使用费=293X2560=75.01(万元)

　　②年管理费：根据X X市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：

　　年管理费=343.43X5%=17.17(万元)

　　③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43X 8%：27.47 (万元)

　　④年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费=343.43X2%=0.69(万元)

　　⑤年税费：根据X X市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费：343.43X(12%+5.5%)=60.10(万元)

　　年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费十年税费

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

　　=180.44(万元)

　　3.估算年净收入

　　年净收入=年有效毛收入-年运营费用

　　=343.43-180.44

　　=162.99(万元)

　　4.确定资本化率。

　　资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

　　5.选出计算公式求出收益价格

　　由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格。

　　将上述相关数据：a=162.99，r=1899.58(万元)

　　(二)成本法估价测算过程

　　1，估算土地价格

　　根据X X市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡ 土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：

　　土地价格=2860X(1—12.5%)X2560

　　=640.64(万元)

　　2.估算建筑现值

　　建筑物现值：建筑物重置价格-建筑物折旧

　　①建筑物重置价格

　　根据X X市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/㎡。则建筑物重置总价为：

　　建筑物重置总价=1290X6611

　　=852.82(万元)

　　②建筑物折旧

　　根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60 年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

　　建筑物折旧费总额=建筑物重置总价*(1-残值率)*已使用年限/耐用年限

　　=852.82X(1—0)X2/60

　　=28.43(万元)

　　③建筑物现值

　　建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)

　　3.估算估价对象房地产的价格

　　估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值

　　=640.64+824.39

　　=1465.03(万元)

　(三)估价结果的确定

　　以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：

　　估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2

　　=1682(万元)(已取整)

　　估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611

　　=2544(元/㎡)(已取整)