2.估算年运营费用。

　　(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：

　　年土地使用费=293×2560=75.01万元

　　(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业接年租金的5%计支管理费。则：

　　年管理费=343.43×5%=17.17万元

　　(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：

　　年维修费=343.43×8%=27.47元

　　(4)年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：

　　年保险费=343.43×2‰=0.69万元

　　(5)年税费：根据XX市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10万元

　　年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=18044万元

　　3.估算年净收入：

　　年净收入a=年有效毛收入一年运营费用=343.43-180.44=162.99元

　　4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

　　5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：

　　a[(1+r)n-1]

　　P=————————

　　r(1+r)n

　　将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

　　162.99×[(1+8)35-1]

　　P=—————————————

　　8%×(1+8%)35

　　=1899.58万元

　　(二)成本法估价测算过程

　　1.估算土地价格根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：

　　土地价格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64万元

　　2.估算建筑物现值：

　　建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧

　　(1)建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元。

　　(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

　　建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年/使用年限

　　=852.82×(1-0.5)×2/60=28.43万元

　　(3)建筑物现值：

　　建筑物现值=852.82-28.43=824.39万元

　　3.估算估价对象房地产的价格：

　　估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值

　　=640.64+824.39=1465.03万元

　　(三)估价结果的确定

　　以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格

　　的估价结果。即：

　　估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2=1682万元(取整数)

　　估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544元/m2(取整数)

　　七、估价结果

　　经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分，本题最多扣至0分)

　　注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。

　　当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比准价格计算：

　　一、交易日期修正系数

　　1.KA=99.7%

　　2.KB=99.0%

　　3.KC=99.2%。

　　二、求取比准价格

　　1.比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100

　　×100/100×100/99×100/99×101/100=6617元/m2

　　2.比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100

　　×100/100×100/102×100/100×100/100=6344元/m2

　　3.比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100

　　×100/100×100/101×100/102×100/103=6201元/m2

　　4.比准价格计算结果：(6617+6344+6201)/3=6387元/m2