六、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1.年有效毛收入估算　估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计1000m2全部用于出租，除少量单元外均已带南京租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/(月/个)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

　　=2211.60万元.。

　　2.年运营费用估算

　　(1)年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：

　　年维修费=1500×3800×2%=114.00万元

　　(2)年管理费。年管理费按年租金的3%计，故：

　　年管理费=2211.6×3%=66.35万元

　　(3)年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：

　　年保险费=1500×38000×0.3%=17.10万元

　　(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则：

　　年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5)=387.03万元

　　(5)年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：

　　年土地使用税=5×5000=2.50万元.

　　(6)年运营费用合计：

　　年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98万元

　　3.年净收益估算

　　年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元

　　4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬为7.5%(具体过程略)。

　　5.求取收益价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。

　　自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，

　　短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：

　　V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26万元

　　故运用收益法的估价结果为20170.26万元。

　　(二)市场法估价测算过程

　　1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途：结构、地段等级等相同或相似，成变日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。(建设工程教育网提供)

　　2.比较修正过程

　　(1)交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。

　　(2)交易、日期修正。根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。

　　(3)区域因素修正：估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。

　　(4)个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例8的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比准价格

　　实例A：

　　6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2

　　6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元m2

　　6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m2

　　由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价

　　对象的单位比准价格：

　　单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m2

　　故运用市场法的估价结果为：

　　比准价格=6843×3000=20529.00万元

　　七、估价结果确定

　　由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。

　　估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63万元

　　取整为20350(精确到万元)

　　单位价格：20350+38000=5355元/m2(取整)

　　估价人员根据估价目的，按时房地产估价的估价原则、.方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：(略)

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误。(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)。

　　某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2：该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。(建设工程教育网提供)

　　资料与参数表

　　评估测算如下(节选)：

　　1.土地年期修正系数置：

　　K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]

　　2.土地取得成本：

　　10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.开发成本：

　　①12000×1000=12000000元

　　②12000000×6%=720000元

　　③上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-3%)=252000元

　　④开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理费用：

　　12000×30=360000元

　　5.投资利息正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金;则投资利息：

　　15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[1+6%]0.5-1]=1415999元

　　6.开发利润：

　　(15913600+15240000)×20%=6230720元

　　7.销售税费：

　　(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元

　　8.评估价值：

　　总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元

　　单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2