房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题及答案

　　(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价，以下说法正确的为(　　)。

　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，(房地产估价师频道为您整理)应通过下列途径中的(　　)。

　　A.自行改变

　　B.经上级主管部门批准改变

　　C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为(　　)。

　　A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和

　　B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　　)。

　　A.该两幢房屋的正常市场价值

　　B.该两幢建筑物的重新建造成本

　　C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

　　D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

　　(二)某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，(房地产估价师频道为您整理)擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。

　　5.能否改建的最终批准权在(　　)。

　　A.政府房地产管理部门

　　B.政府规划管理部门

　　C.政府土地管理部门

　　D.上级总公司

　　6.评估时依据的建筑面积应为(　　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三个面积都不行

　　7.该公司委托评估应选择(　　)。

　　A.房地产管理部门

　　B.资产管理部门

　　C.有资格的房地产估价机构

　　D.验资机构

　　(三)为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。

　　8.交易日期调整的主要方法是(　　)。

　　A.百分率法

　　B.价格指数法

　　C.价格变动率法

　　D.价格指数变动率法

　　9.对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为(　　)元/m2。

　　A.3415

　　B.3484

　　C.3586

　　D.3658

　　(一)1.C

　　2.A

　　3.B

　　(二)4.C

　　5.B

　　6.D

　　7.C

　　(三)8.B

　　9.D

　　10.B