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房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题及答案(6)

来源 :中华考试网 2017-04-18

房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题及答案

  (一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%:当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

  1.该成片荒地开发完成后的总价值为(  )亿元。

  A.5

  B.8

  C.9.6

  D.10.6

  2.该成片荒地的总价为(  )亿元。

  A.1627

  B.2.135

  C.2.726

  D.2.938

  3.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是(  )。

  A.测算拟开发场地的最高价格

  B.测算拟开发场地的最低价格

  C.测算开发项目的预期利润

  D.测算开发中可能出现的最高费用

  (二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装饰装修改造成商场出售,并可获得政府批准,但需补交土地使用权出让金等400 元/m2(按建筑面积计),同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年,装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出,售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。

  4.该厂房装饰装修改造后的总价值为(  )万元。

  A.2240

  B.2000

  C.1785.71

  D.1760

  5.需补交土地使用权出让金等费用为(  )万元。

  A.100

  B.200

  C.240

  D.300

  6.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为(  )万元。

  A.1785.71

  B.1313.25

  C.1170.39

  D.933.07

  7.不属于待开发的土地是(  )。

  A.生地

  B.毛地

  C.耕地

  D.熟地

  (三)6年前,甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地,乙出资300万元人民币,合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为 2年,建成后,其中1000m2建筑面积归甲所有,2000m2建筑面积由乙使用20年,期满后无偿归甲所有。现今,乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来,甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家房地产估价机构进行估价。

  8.该房地产估价机构的估价思路不宜采用(  )。

  A.市场法

  B.成本法

  C.收益法

  D.假设开发法

  9.该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。(  )万元。

  A.1044.79

  B.1000.00

  C.973.82

  D.829.94

  10.该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为(  )万元。

  A.106.08

  B.214.85

  C.829.94

  D.1044.79

  参考答案:(一)1.C 2.A 3.B  (二)4.C 5.B 6.D 7.C  (三)8.B 9.D  10.B

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