房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题及答案

　　(一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

　　1.该成片荒地开发完成后的总价值为(　　)亿元。

　　A.5

　　B.8

　　C.9.6

　　D.10.6

　　2.该成片荒地的总价为(　　)亿元。

　　A.1627

　　B.2.135

　　C.2.726

　　D.2.938

　　3.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是(　　)。

　　A.测算拟开发场地的最高价格

　　B.测算拟开发场地的最低价格

　　C.测算开发项目的预期利润

　　D.测算开发中可能出现的最高费用

　　(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。

　　4.该厂房装饰装修改造后的总价值为(　　)万元。

　　A.2240

　　B.2000

　　C.1785.71

　　D.1760

　　5.需补交土地使用权出让金等费用为(　　)万元。

　　A.100

　　B.200

　　C.240

　　D.300

　　6.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为(　　)万元。

　　A.1785.71

　　B.1313.25

　　C.1170.39

　　D.933.07

　　7.不属于待开发的土地是(　　)。

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.耕地

　　D.熟地

　　(三)6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为 2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。

　　8.该房地产估价机构的估价思路不宜采用(　　)。

　　A.市场法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假设开发法

　　9.该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。(　　)万元。

　　A.1044.79

　　B.1000.00

　　C.973.82

　　D.829.94

　　10.该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为(　　)万元。

　　A.106.08

　　B.214.85

　　C.829.94

　　D.1044.79

　　参考答案：(一)1.C　2.A　3.B　　(二)4.C　5.B　6.D　7.C　　(三)8.B　9.D　　10.B