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2016年注册房地产估价师案例与分析改错题(七)

来源 :中华考试网 2016-05-14

  指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分,本题最多扣至0分)

  

估价对象 

实例A 

实例B 

实例C 

交易价格/(元/m2) 

待估 

6000 

6800 

6900 

交易时间 

2003.8 

2003.5 

2003.2 

2003.1 

交易情况 

  

0 

0 

0







素 

区域
因素 

配套设施情况 

  

-2 

+2 

+3 

地理位置 

  

-3 

-1 

0 

交通出行便利状况 

  

-2 

+1 

+1 

环境、社区状况 

  

0 

0 

0 

个别
因素 

用途 

  

0 

0 

0 

容积率 

  

-1 

+2 

-1 

建筑形式 

  

-1 

0 

+2 

房屋内装修情况 

  

+1 

+2 

+3 

  注:上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的,正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。

  当地2003年1~8月房地产价格定基指数为:

  1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

  比准价格计算:

  一、交易日期修正系数

  1.KA=99.7%

  2.KB=99.0%

  3.KC=99.2%。

  二、求取比准价格

  1.比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100

  ×100/100×100/99×100/99×101/100

  =6617元/m2

  2.比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100

  ×100/100×100/102×100/100×100/100

  =6344元/m2

  3.比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100

  ×100/100×100/101×100/102×100/103

  =6201元/m2

  4.比准价格计算结果:

  (6617+6344+6201)/3=6387元/m2

  改错题参考答案:

  1.KA计算错,应为:

  1051/1048=100.3%

  2.比准价格A,房屋内装修情况修正系数比反,应为:100/101

  比准价格:

  A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101

  =6487元/m2

  3.比准价格C,容积率修正系数错误,应为:100/99

  比准价格:

  C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100

  ×100/99×101/102×100/103=6326元/m2

  注:1.指出错误未做改正计算(或计算结果错的)酌情给分。

  2.将区域因素及个别因素下的4个因素的系数平均后作分母处理的不扣分。

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