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2016年注册房地产估价师案例分析改错题(三)

来源 :中华考试网 2016-05-04

  指出并改正下面估价报告片断中的错误。(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)。

  某房地产开发商于2000年12月通过出让方式,以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权,土地用途住宅,土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日,规划房屋建筑面积12000m2:该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数,并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。

  资料与参数表

名称 

参数值 

名称 

参数值 

契税税率

4%

该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 

16120元/m2

营业税、城市维护建设税和教育费附加 

55%

同类建筑物重置价格

1000元/m2 

专业费用率 

建筑物建造成本的6% 

土地报酬率 

5% 

一年期贷款年利率 

6% 

管理费用 

30元/m2 

直接成本利润率 

20% 

销售费用率 

2.5% 

  评估测算如下(节选):

  1.土地年期修正系数置:

  K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]

  2.土地取得成本:10000×1600×0.9946=15913600元

  3.开发成本:

  ①12000×1000=12000000元

  ②12000000×6%=720000元

  ③上缴市政配套建设费等:12000×300×(1-3%)=252000元

  ④开发成本小计:12000000+720000+2520000=15240000元

  4.管理费用:12000×30=360000元

  5.投资利息正常建设期为1年,土地取得成本设定在建设期初一次性投入,开发成本和管理费用在建设期内均匀投入,资本金视同借入资金;则投资利息:

  15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[1+6%]0.5-1]=1415999元

  6.开发利润:(15913600+15240000)×20%=6230720元

  7.销售税费:(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元

  8.评估价值:总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元

  单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2

  改错题参考答案:

  1.土地取得成本:10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

  2.配套费用:12000×300=36000000元

  3.售税费:(15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405.245元

  4.评销估价格:15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

  主要考查的是契税问题和客观成本与实际成本的知识点。

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