2016年注册房地产估价师案例分析改错题（三）
来源 :中华考试网 2016-05-04
中指出并改正下面估价报告片断中的错误。(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)。
某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2：该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。
资料与参数表
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名称 |
参数值 |
名称 |
参数值 |
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契税税率 |
4% |
该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 |
16120元/m2 |
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营业税、城市维护建设税和教育费附加 |
55% |
同类建筑物重置价格 |
1000元/m2 |
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专业费用率 |
建筑物建造成本的6% |
土地报酬率 |
5% |
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一年期贷款年利率 |
6% |
管理费用 |
30元/m2 |
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直接成本利润率 |
20% |
销售费用率 |
2.5% |
评估测算如下(节选)：
1.土地年期修正系数置：
K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]
2.土地取得成本：10000×1600×0.9946=15913600元
3.开发成本：
①12000×1000=12000000元
②12000000×6%=720000元
③上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-3%)=252000元
④开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元
4.管理费用：12000×30=360000元
5.投资利息正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金;则投资利息：
15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[1+6%]0.5-1]=1415999元
6.开发利润：(15913600+15240000)×20%=6230720元
7.销售税费：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元
8.评估价值：总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元
单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2
改错题参考答案：
1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元
2.配套费用：12000×300=36000000元
3.售税费：(15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405.245元
4.评销估价格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月
主要考查的是契税问题和客观成本与实际成本的知识点。