五、某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益层对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?

　　【正确答案】：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。

　　上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告

　　上海××房地产估价有限公司

　　封面(略)

　　目录(略)

　　致委托方函

　　×××先生：

　　受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m2的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下：

　　房地产总价：人民币41600000元

　　大写：肆仟壹佰陆拾万元整

　　单位建筑面积均价：人民币5950元/m2

　　大写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整

　　上海××房地产估价有限公司

　　法定代表人：×××

　　2001年5月31日

　　估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件

　　1.本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：

　　(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值;

　　(2)有一段合理交易时间;

　　(3)在此期间房地产市场保持稳定;

　　(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。

　　2.截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有;××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。

　　3.截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。

　　4.本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。

　　5.本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。

　　1.估价结果报告缺少土地权属状况描述。 2.估价结果报告中估价时点应确定至日。 3.估价结果报告中估价原则缺少估价时点原则。 4.估价结果报告中缺少对估价方法定义的描述。 5.估价技术报告中缺少房屋装修和设备情况的描述。 6.估价技术报告中，对于区域因素的描述缺少针对估价对象的具体因素分析，只有上海和长宁区的因素分析。 7.市场比较法中，案例B并不在估价对象一条路上，且未说明市场情况一致，属于可比案例选择错误。 8.市场比较法中，案例A应做适当朝向修正。 9.市场比较法中，案例B应做适当景观修正。 10.市场比较法中，房型因素的修正系数分子分母颠倒。 11.收益法中毛租金的选取缺乏必要的依据。 12.收益法代理费用应为一次性费用，不能分摊为70年计算。 13.收益法资本化率缺少依据和计算过程。 14.收益法土地使用年限计算错误，应为67年。 15.估价结果确定理由不充分，不能直接给出各占50%的结论。 16.最终估价结果缺少单价。