四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)

　　估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层;其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：

　　1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

　　2.建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

　　3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。

　　4.商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2，建成～年时可售出60%平均价格为2800元/m2;剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

　　5.房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估自测算如下(节选)：

　　采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

　　解：

　　1.开发完成后的房地产总价值

　　总建筑面积=10000×5=50000m2

　　住宅总面积=50000-9000=41000m2

　　(1)商铺开发完成后的房地产总价值

　　每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)

　　=50×12×(1-10%)=540元/m2

　　每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)

　　=540×(1-24%)=410.40元/m2

　　商铺开发完成后的单价=410.4018%×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5

　　=4118.45元/m2

　　商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元

　　(2)住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/(1+12%)

　　×3+10%×2900/(1+12%)×3.5=8204.06万元

　　(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元

　　2.扣除项目

　　(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71万元

　　(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元

　　(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96万元

　　(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13万元

　　(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V

　　3.总地价

　　2006年9月1日的总地价：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74万元