三、娱乐房地产估价的技术路线及难点处理

　　娱乐房地产属于经营性房地产，因此主要采用收益法估价。由于娱乐房地产的个别性、独特性比较强，其经营收益来源及数量、收益率存在较大差异，因此在采用收益法估价时，应注意区分不同类型、不同经营方式娱乐房地产的收益来源及其收益率水平，如高尔夫球场的日常收益主要包括出售会员卡收入、会员年费收入以及消费收入。

　　[案例2-6]

　　××高尔夫球会有限公司部分房地产估价结果报告(节选)

　　一、委托人：(略)

　　二、估价机构：(略)

　　三、估价对象：

　　表2-55

　　注：求估价对象中不可分割的一部分，高尔夫球会A球道

　　缺少权益状况的介绍

　　四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

　　五、估价时点：2003年6月7日

　　六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准

　　七、估价依据：

　　1.国家、××省及××市有关法规政策;

　　2.《土地使用权出让合同》及《房地产证》;

　　3.××高尔夫球会有限公司提供的财务报表及财务资料;

　　4.估价人员实地查看、调查所获信息。

　　注：缺少房地产估价规范

　　八、估价原则：(略)

　　九、估价方法：

　　由于高尔夫球场属于一种特殊形态的房地产，缺乏可比实例，经营方主要靠出售会员证收回大部分投资，在会员证已售出的情况下，根据收集的资料宜采用收益法和成本法估价计算。

　　(1)收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期(通常为年)的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法。

　　注：缺少选用估价方法理由

　　(2)成本法(略)

　　十、估价结果：

　　根据估价对象所处地理位置、配套设施、交通环境等诸多因素，并进行市场调查后，在有关方面的配合下，运用我们的估价经验，评定××高尔夫球会A球道在2003年6月7日的收益价格为302384500.00元，大写：人民币叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。

　　注：缺少单价

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告使用期限(略)

　　注：缺少变现能力分析、

　　缺少风险提示

　　××高尔夫球会有限公司部分房地产估价技术报告

　　(一)房地产状况分析

　　××高尔夫球会始建于1996年，球会及其附属设施总占地约1.5万亩，周长达38km。××球会由四个18洞球场组成，为中国首个72洞高尔夫球会。

　　××球会具备了国际高尔夫球会所应有的一切设施，包括一个五星级度假酒店、高雅舒适的会所、拥有亚洲最大网球中心的乡村俱乐部，生活、休闲、运动、旅游、娱乐、度假等一应俱全。球会以现代化、国际化为目标，采用国际高尔夫球会的运作方式与管理方式，已成功树立起国际一流高尔夫球会的地位。

　　××高尔夫球会A球道.是××球会的招牌球场。该球场由全球最受欢迎的设计师、在职业高尔夫球坛享有盛名的球王杰克·尼高劳斯(Jack NicklaUS)设计，全长约7000码，充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地将技术考验的准则揉合于不同的球洞之中，为不同技术程度的球手设计不同难度的击球目标，最大程度地满足了不同球手的需要。

　　××高尔夫球会位于××市西北方向，坐落在××区××镇高尔夫大道旁，西邻××，东毗××，南靠××北接××市塘厦。交通四通八达，机荷高速连接广深高速，梅观高速、深汕高速在这里交汇，将××与××市区、珠江三角洲地区紧密连接。

　　(二)区域因素分析(略)

　　(三)市场背景分析(略)

　　(四)最高最佳使用分析(略)

　　(五)估价方法选用(略，见结果报告)

　　(六)估价测算过程

　　A.收益法

　　1.年有效毛收入的确定

　　(1)会员证收入

　　遵照国际通行的作法，××高尔夫球会的运营采用会员制，一个18洞的球场容纳的会员数为1500个。所估价的A球道为该球会最好的球场，只有金卡会员可以使用，金卡会员又分为公司会员和个人会员两种，公司会员23.8万美元/个，个人会员1.5万美元/个。根据球会提供的资料，已销售金卡1367个，其中公司会员1039个，占70%，个人会员328个，占30%;尚余金卡133个，公司会员93个，个人会员40个。据此，我们可估算出未销售金卡的收益为：

　　公司会员238000×93=22134000(美元)

　　个人会员150000×40=6000000(美元)

　　未销售金卡收益=22134000+6000000=28134000(美元)

　　按估价日外汇牌价折合成人民币为：

　　28134000×8.2784=232904500(元)

　　(2)会员年费收入及消费收入

　　1)会员年费收入

　　金卡会员每年需缴纳会员费l200美元，我们预计剩余的133个金卡可在两年内销售完，因此在计算会员年费收入时我们按全部1500个会员年费计算：

　　会员年费收入=1200×l500=1800000(美元)

　　折合成人民币为1800000×8.2784=14901100(元)

　　2)会员消费收入

　　此部分收入含高尔夫球会会员及贵宾打球的果岭费、球车、球杆、球鞋、球衣出租等，收费标准如表2-56。

　　单位：元　　　　　　　　　　表2-56

　　根据上表，将会员、会员嘉宾、访客的消费进行平均分摊，我们推算出球道每平均每人次的消费约为600元，根据委托人提供的资料显示球会四个球道每天入场约为550人次，在A球道打球人数约为200～250人次，扣除球道草苗的日常保养及球会经营淡旺季影响等不确定因素，确定A球道每天入场为，135人次，则年收费收入为：

　　600×135×365=29565000(元)

　　两项合计为：

　　14901100+29565000=44466100(元)

　　2.年总运营费用的计算

　　(1)成本费用

　　根据委托人提供的资料显示，年成本费用约为770000元。

　　(2)管理费用及工人工资

　　根据委托人提供的资料显示，年管理费用及工人工资约为2500000元。

　　(3)设备更新维护费

　　根据委托人提供的资料显示，年设备更新维护费用约为3000000元。

　　(4)营业税及所得税

　　根据委托人提供的资料显示，每年需缴纳的营业税及所得税约为3200000元。

　　注：根据委托人提供的资料显示个别数据，缺少可比实例，作为客观数据

　　不应扣除所得税

　　四项合计为：

　　7000000+25000000+3000000+3200000=38200000(元)

　　3.净收益计算

　　净收益=年有效毛收入-年总运营费用=44466100-38200000=6266100(元)

　　4.收益价格计算

　　计算公式为：

　　其中V——房地产价格

　　a——房地产的净收益

　　r——房地产的报酬率，考虑银行一年期存款利率、市民平均生活指数、房地产利润等，综合确定现时的报酬率为8.5%。

　　n——使用早期，A球道尚有使用年期35年。.

　　则

　　注：缺少公式选用公式理由

　　综合确定现时的报酬率为8.5%取值不充分、不合理

　　A球道尚有使用年期35年无取值依据

　　总价值为：232904500+69480000=302384500(元)

　　B.成本法(测算过程略)

　　(七)估价结果确定

　　经过综合分析后确定选用收益法估算的价值作为最终估价结果;估价对象在2003年6月7日的收益价格为人民币302384500元。大写;人民币叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。

　　注：对抵押价值最后确定未考虑估价师知悉的法定优先受偿权。

　　案例说明

　　单独对一个高尔夫球场的某条球道估价是没有意义的，因为单独一条球道不可能形成市场价格，不可能在市场上转让单独一条球道，因此单独一条球道也不存在抵押价值。但是，该案例提供了高尔夫球场估价的参考案例。