第二章 不同类型房地产估价

　　第一节 居住房地产估价

　　1.居住房地产及其估价的特点：

　　居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等，是社会中保有量最大的一类房地产。从估价角度看，居住房地产的特点具有以下四个特点：

　　(1)具有较强相似性和可比性。估价的可比性较强，意味着比较容易找到足够数量的可比实例，因此市场法是首选方法之一。

　　(2)不同类型的住房内涵差异明显。在我国城市中，存在着商品房、房改房、集资房、经济适用住房、廉租房等。从住房保障角度看，分为社会保障住房和非社会保障住房两类，商品房、房改房、集资房是非社会保障住房，经济适用住房、廉租房是社会保障住房;从权属角度看，商品房是完全产权房，房改房、集资房、经济适用住房是限制产权房(部分产权房)，廉租房的产权属于政府，使用者只拥有使用权而没有产权。

　　(3)部分类型住房估价具有特殊性。如房改房中的部分产权房屋可先按完全产权估价，然后按房屋产权人的权属比例确定其最终市场价值;对承租人而言，对廉租房估算其市场价值或承租****益价值没有意义。

　　(4)我国现在大力推进城市廉租住房建设，对城市政策性、福利性住房的租金以及经济适用住房实行政府定价。