第二节 房地产估价报告写作

　　1.封面(含标题是七项)：

　　三点注意

　　(1)“封面”的“标题”是其构成要素之一。“标题”应能概括出估价目的，如“房地产抵押估价报告”或“城市房屋拆迁估价报告”。根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价的封面标题必须明确为“房地产抵押估价报告”;如不是，在指错题中可以算一处错误。

　　(2)估价作业日期是指该估价项目估价的起止年、月、日，即受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日，这个估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。

　　(3)七个估价时间概念辨析

　　1)估价报告开始日期。是指受理估价委托的日期。

　　2)估价报告完成日期。是指完成估价报告的日期或出具估价报告的日期。

　　3)估价作业日期。是指从估价报告开始日期到估价报告完成日期的时间段。

　　4)估价时点。是指估价结果对应的日期。

　　5)致函日期。是指出具估价报告的日期或估价报告完成日期。

　　6)估价报告应用有效期。是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。原则上不超过一年。

　　7)估价责任期。是指出具估价报告的估价机构及注册房地产估价师应承担法律责任的期限。如果估价报告在其应用的有效期内未使用，则估价责任期等同估价报告的有效期;如果估价报告在其应用的有效期内得到使用，则估价责任期为无期限或者到估价服务的行为结束为止。

　　2.目录(六项)：

　　估价报告目录部分要与后面的报告内容相匹配。

　　3.致委托人函(四项)：

　　(1)致函正文一般应包含六项内容：一是估价对象，二是估价目的，三是价值类型，四是估价时点，五是估价结果，六是估价报告应用有效期。《规范》中的“估价报告的规范格式”中是四项，没有第三项和第六项，2010年案例教材中是五项，没有第六项，2010年理论教材中是六项，三者的说法有不一致之处。建议广大考生在考试时，本着从严应试的考虑，以理论教材说法为准。

　　(2)致函落款为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人(执行合伙人)签名或加盖私章。在考试中以上三项内容缺一不可，否则可作为一处错误指出。

　　(3)致函日期 这是指致函时的年、月、日，为估价报告完成日期或出具日期。在考试中，若与估价报告完成日期或出具日期不一致，可作为一处错误指出。

　　4.注册房地产估价师声明(七项)：

　　五点注意

　　(1)非注册房地产估价师不应在此签名。

　　(2)2010年案例教材与理论教材均将《规范》中的“实地查勘”改为“实地查看”。因为《规范》是1999年制订并实施的，至今已有11年，一直说要修订但一直未实施，有些内容已陈旧不堪，部分用语不符合现在的形势发展，甚至还有一些错误之处。

　　(3)《规范》的“估价师声明”第5条规定，应明确说明参加和没参加实地查看的估价人员，只有《规范》有如此要求，在其他标准或依据中均只要求明确说明参加实地查看的估价人员即可，因此，在指错题考试中，对没有列出没参加实地查看的注册房地产估价师姓名的，不作为错误。

　　(4)2010年理论教材和《评审标准》要求，必须有两名以上(含两名)注册房地产估价师亲笔签名(《评审标准》规定，对不符合上述要求的，列入原则性错误)。编著者认为，从严格应试角度看，如只有一位注册房地产估价师亲笔签名，在考试中可以作为一处错误予以指出。