二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售器、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。

　　【该题针对“房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。租金和售价是房地产项目最主要的不确定因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。参见教材P219。

　　【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据;(2)研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力;(3)比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。选项BD属于敏感性分析的步骤。参见教材P223。

　　【该题针对“敏感性分析的概念”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。参见教材P229。

　　【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计与评价常用的方法包括：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。参见教材P230。

　　【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是风险分析的一般过程和方法。选项CD属于风险辨识。选项E属于风险评价。参见教材P230。

　　【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是决策的概念。选项AB均属于按决策的层次划分。决策可以按不同的标准划分类型。按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策;按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策;按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。参见教材P238。

　　【该题针对“决策的概念”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　本题考查的是决策的方法。常用的不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。参见教材P240。

　　【该题针对“决策的方法”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：策略阶段、分析阶段和决策阶段。策略阶段，即界定可接受的收益和风险。分析阶段，即衡量可能的收益与风险。决策阶段，即评估各种收益与风险。参见教材P240。

　　【该题针对“房地产投资决策”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资决策的期权性质。期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术。参见教材P243。

　　【该题针对“房地产投资决策的期权性质”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是应用实物期权方法决策需注意的问题。选项C错误，期权定价模型对期限较长、以非交易资产为标的的期权估价有一定的局限性。参见教材P247。

　　【该题针对“应用实务期权方法决策需注意的问题”知识点进行考核】

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。参见教材P213。

　　【该题针对“房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。参见教材P216。

　　【该题针对“房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是不确定性因素的相互作用。假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。参见教材P217。

　　【该题针对“不确定性因素的相互作用”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。参见教材P219。

　　【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。参见教材P220。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。参见教材P220。

　　【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P224。

　　【该题针对“单因素与多因素敏感性分析”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。单因素敏感性分析方法忽略了各因素之间的相互作用。参见教材P227。

　　【该题针对“敏感性分析的“三项预测值法””知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是风险分析的界定。不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。参见教材P229。

　　【该题针对“风险分析的界定”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。参见教材P229。

　　【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计与评价常用方法有：调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法三种。参见教材P230。

　　【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。参见教材P234。

　　【该题针对“概率分析中的期望值法”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是决策的方法。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。参见教材P240。

　　【该题针对“决策的方法”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。参见教材P243。

　　【该题针对“房地产投资决策的期权性质”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。应用实物期权方法进行投资决策一般有四个步骤，即：构建应用框架、完成期权定价、检查结果、再设计。参见教材P244。

　　【该题针对“实物期权方法与房地产投资决策”知识点进行考核】

试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习 　　房地产估价师培训: 针对每个考生的不同学习状况，进行有对性的讲解、训练、答疑、模考，送真题班+全真摸底评测+评测后导师点评+多媒体题库+考前直播密训 　　报名资讯答疑|通关课程|模考题库，加入房地产估价师考试交流群：686276821有专门的老师为你解答。