答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。根据公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+18%)=(1+Rr)(1+5%)求出Rr=12.4%。参见教材P187。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态投资回收期。

　　参见教材P188。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本利润率与销售利润率。选项A错误，成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率;选项B错误，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入;选项C错误，目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。目标参见教材P189。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。参见教材P199。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=700/2000=35%。参见教材P199。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。参见教材P201。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金回报率与投资回报率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。参见教材P201。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是利息。每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率。参见教材P202。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是利息备付率。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目，商业银行通常要求该指标值介于2～2.5之间。参见教材P203。

　　11、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。参见教材P204。

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是偿债备付率。先算出当期应还本付息资金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(万元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P204。

　　13、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是流动比率。在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。参见教材P205。

　　14、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是流动比率。A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。参见教材P205。

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是速动比率。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。参见教材P206。

　　16、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是方案经济比选及其作用。在各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。参见教材P207。

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。参见教材P209。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率;选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。参见教材P182～187。

　　2、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，现金回报率和投资回报率都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力;选项E错误，现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。参见教材P201。

　　3、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是资产负债率。选项C错误，资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。参见教材P205。

　　4、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用闲置比较法和费用年值比较法。参见教材P210。