房地产估价师

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2017年房地产估价师《经营与管理》模拟试题(15)

来源 :中华考试网 2017-09-06

  某房地产开发项目的占地面积为8000㎡,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000㎡,其中服务式公寓35000㎡,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡,地下车位230个(10000㎡)。项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金,第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租,出租率为90%,租金为3000元/㎡?年,运营成本为阻金收入的20%:服务用房的残值为20万元。

  假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%,投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下,求:

  (1)该项目的借款计划和还款计划。

  (2)该项目全部投资内部收益率。

  (3)该项目自有资金财务净现值(12分)

  正确答案:第一步:求借款计划和还款计划:

  (1)借款计划:

  第2年初借款:13250-3250=10000(万元)(0.5分)

  第3年初借款:12750-7750=5000(万元)(0.5分)

  (2)还款计划:

  第4年初应还款:10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元),实际还款12600万元,(1分)

  第5年初应还款:(17600-12600)×(1+10%)=5500(万元),实际还款5500万元。(1分)

  (如以上计算结果是在“现金流量表”中列出的,也给相应的得分)

  第二步:求现金流量

  (1)第5~40年的租金收入:3000×5000×90%=1350(万元)(0.5分)

  (2)第5~40年的运营成本:1350×20%=270(万元)(0.5分)

  (3)列出现金流量表

  (单位:万元)

  (此表中“净现金流量”数据全部正确的,得2分;部分正确的,酌情给0.5~1.5分)

  第三步:求项目全投资内部收益率

  当i1=15%时,

  第四步:求自有资金财务净现值(1.5分)

  (0.5分)

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